商品房(fang)本身是一種(zhong)商品，但它不同于一般的商品，因(yin)其成(cheng)交過程時間長，價格高(gao)，手續繁(fan)瑣等特(te)殊性，以致買(mai)賣(mai)雙方(fang)經(jing)常(chang)產生一些(xie)糾紛。究(jiu)其原(yuan)因(yin)主(zhu)要是購(gou)房(fang)者(zhe)缺乏基本購(gou)房(fang)知識。

當然(ran)還(huan)一(yi)定要(yao)有一(yi)筆資金(jin)的支持，這(zhe)(zhe)(zhe)筆資金(jin)的數額，決(jue)定了(le)您(nin)在買(mai)房(fang)(fang)中的一(yi)切(qie)重(zhong)要(yao)行為。20萬(wan)元、50萬(wan)元，還(huan)是(shi)80萬(wan)元、上百(bai)萬(wan)元，甚(shen)至更(geng)多(duo)，這(zhe)(zhe)(zhe)些(xie)資金(jin)的不同準備，直(zhi)接影響著您(nin)想購買(mai)物(wu)業的品質(zhi)。并(bing)且對于商(shang)品房(fang)(fang)的一(yi)切(qie)相關(guan)知識(shi)您(nin)一(yi)定要(yao)做足(zu)功課。比如什(shen)么是(shi)住宅的開間、進(jin)深、層高和(he)凈(jing)高？什(shen)么是(shi)建筑(zhu)容積率、建筑(zhu)密度和(he)綠化率？等等名詞解釋，當然(ran)更(geng)重(zhong)要(yao)的是(shi)哪些(xie)房(fang)(fang)能(neng)買(mai)，哪些(xie)房(fang)(fang)不能(neng)買(mai)。當您(nin)把這(zhe)(zhe)(zhe)些(xie)基礎信息了(le)解全面后(hou)，您(nin)才能(neng)夠真正(zheng)的進(jin)入到實際看房(fang)(fang)的大軍當中，所以您(nin)將來想買(mai)到一(yi)套(tao)好(hao)房(fang)(fang)，了(le)解這(zhe)(zhe)(zhe)些(xie)基礎知識(shi)是(shi)必不可少的。

房地產名詞解釋：基礎知識

1.樓(lou)盤(pan)(pan)均價(jia)(jia)(jia)：是(shi)樓(lou)盤(pan)(pan)的(de)(de)(de)(de)平(ping)(ping)均價(jia)(jia)(jia)格，它代表著(zhu)一個(ge)項目(mu)整(zheng)體的(de)(de)(de)(de)價(jia)(jia)(jia)位水平(ping)(ping)。但購房者在(zai)去售(shou)樓(lou)處咨詢時(shi)會(hui)發現，用標(biao)(biao)著(zhu)的(de)(de)(de)(de)“均價(jia)(jia)(jia)”來(lai)買房，往往是(shi)買不到的(de)(de)(de)(de)。那么(me)(me)“均價(jia)(jia)(jia)”到底是(shi)什么(me)(me)呢(ni)？開(kai)發商在(zai)開(kai)盤(pan)(pan)銷售(shou)之前(qian)根據當前(qian)的(de)(de)(de)(de)市場情況以及成本(ben)核算，定(ding)(ding)出要(yao)(yao)銷售(shou)的(de)(de)(de)(de)小(xiao)區中的(de)(de)(de)(de)銷售(shou)價(jia)(jia)(jia)格，這(zhe)(zhe)個(ge)價(jia)(jia)(jia)格就是(shi)項目(mu)的(de)(de)(de)(de)均價(jia)(jia)(jia)。一個(ge)樓(lou)盤(pan)(pan)在(zai)推向(xiang)市場時(shi)，先有“均價(jia)(jia)(jia)”，通過它來(lai)計算出每(mei)棟樓(lou)中的(de)(de)(de)(de)每(mei)個(ge)單元(yuan)戶型(xing)的(de)(de)(de)(de)價(jia)(jia)(jia)位，它是(shi)整(zheng)個(ge)樓(lou)盤(pan)(pan)銷售(shou)價(jia)(jia)(jia)格控制(zhi)的(de)(de)(de)(de)一個(ge)重要(yao)(yao)標(biao)(biao)準(zhun)，是(shi)這(zhe)(zhe)個(ge)樓(lou)盤(pan)(pan)售(shou)價(jia)(jia)(jia)的(de)(de)(de)(de)平(ping)(ping)均值。根據這(zhe)(zhe)個(ge)平(ping)(ping)均值，才是(shi)根據每(mei)棟樓(lou)在(zai)總(zong)平(ping)(ping)面中的(de)(de)(de)(de)位置不同(tong)、朝(chao)向(xiang)不同(tong)、景觀不同(tong)等定(ding)(ding)出來(lai)的(de)(de)(de)(de)價(jia)(jia)(jia)差系(xi)(xi)數。用擬定(ding)(ding)的(de)(de)(de)(de)均價(jia)(jia)(jia)乘以每(mei)棟樓(lou)的(de)(de)(de)(de)系(xi)(xi)數，得出這(zhe)(zhe)棟樓(lou)的(de)(de)(de)(de)銷售(shou)平(ping)(ping)均價(jia)(jia)(jia)。

2.樓(lou)盤(pan)起價：樓(lou)盤(pan)中(zhong)相對(dui)位(wei)置不好的(de)那一類房子(zi)的(de)單(dan)價。起價房可能只(zhi)有(you)一套(tao)或一層，所以對(dui)購房者沒有(you)太大的(de)實(shi)際(ji)意義，只(zhi)是參考價而已。

3.使(shi)用率(lv)(lv)：住宅套內(nei)凈面(mian)積(ji)即(ji)使(shi)用面(mian)積(ji)和住宅面(mian)積(ji)的比為使(shi)用率(lv)(lv)，一般(ban)高(gao)層塔樓在(zai)72%至75%之間，板樓在(zai)78%至80%之間。

4.實(shi)用(yong)率(lv)：實(shi)用(yong)率(lv)是套內建筑面積和住宅面積之比，大于使用(yong)率(lv)，因此，往往有開發商(shang)用(yong)實(shi)用(yong)率(lv)來吸引(yin)買房人。

5.建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)容積(ji)率(lv)(lv)：是指(zhi)項(xiang)目規(gui)(gui)劃(hua)建(jian)(jian)(jian)設(she)(she)用地范圍(wei)(wei)內全部(bu)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)與(yu)規(gui)(gui)劃(hua)建(jian)(jian)(jian)設(she)(she)用地面(mian)(mian)(mian)積(ji)之比。建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)密度(du)：即建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)覆蓋率(lv)(lv)，指(zhi)項(xiang)目用地范圍(wei)(wei)內所有基底(di)面(mian)(mian)(mian)積(ji)之和與(yu)規(gui)(gui)劃(hua)建(jian)(jian)(jian)設(she)(she)用地之比。綠化率(lv)(lv)：是指(zhi)規(gui)(gui)劃(hua)建(jian)(jian)(jian)設(she)(she)用地范圍(wei)(wei)內的綠地面(mian)(mian)(mian)積(ji)與(yu)規(gui)(gui)劃(hua)建(jian)(jian)(jian)設(she)(she)用地面(mian)(mian)(mian)積(ji)之比。

6.房屋的產權

房(fang)(fang)屋(wu)(wu)產權(quan)指的是房(fang)(fang)屋(wu)(wu)所(suo)有者對(dui)房(fang)(fang)屋(wu)(wu)所(suo)擁有的完全所(suo)有權(quan)，主要(yao)包括對(dui)房(fang)(fang)屋(wu)(wu)的占有，使用，處分(fen)和(he)收益(yi)權(quan)。簡單說(shuo)就是擁有使用該(gai)房(fang)(fang)屋(wu)(wu)，或(huo)出租該(gai)房(fang)(fang)屋(wu)(wu)獲(huo)取租金收入，出售該(gai)房(fang)(fang)屋(wu)(wu)獲(huo)取增值，將該(gai)房(fang)(fang)屋(wu)(wu)抵押給(gei)銀(yin)行或(huo)其(qi)他組織或(huo)個人進行融(rong)資或(huo)貸款等權(quan)利。

7.印花稅

印花稅是對經(jing)濟(ji)活動和經(jing)濟(ji)交往中書(shu)立、領受(shou)憑(ping)證征收的一種稅。

1)征稅(shui)范圍及納稅(shui)人。印花稅(shui)的課稅(shui)對象是房地產交易中的各種憑證。

2)稅率(lv)和計稅方法。房屋產(chan)權轉移書(shu)據，印(yin)花(hua)稅按合同額(e)(e)萬分之五貼花(hua)。其應納(na)稅額(e)(e)的(de)計算公式(shi)為：應納(na)稅額(e)(e)=計稅金額(e)(e)×適用稅率(lv)。

3)納(na)(na)稅地點、期限(xian)和繳(jiao)納(na)(na)方法。印花稅在應(ying)納(na)(na)稅憑(ping)證書(shu)立領受時(shi)(shi)繳(jiao)納(na)(na)，合同在簽訂時(shi)(shi)繳(jiao)納(na)(na)，產(chan)權轉(zhuan)移書(shu)據在立據時(shi)(shi)繳(jiao)納(na)(na)。

8.契稅

契稅(shui)是指房(fang)屋所(suo)有權發生(sheng)變更時，就(jiu)當事人所(suo)訂契約按房(fang)價的(de)一定比(bi)例向(xiang)產(chan)(chan)權承受人征收(shou)的(de)一次(ci)性稅(shui)收(shou)。它是對房(fang)地產(chan)(chan)產(chan)(chan)權變動征收(shou)的(de)一種(zhong)(zhong)專(zhuan)門(men)稅(shui)種(zhong)(zhong)。

房地產名詞(ci)解釋：低層(ceng)、小高層(ceng)、多層(ceng)、板式小高層(ceng)

低(di)層(ceng)：低(di)層(ceng)房(fang)(fang)屋(wu)是(shi)指高度(du)低(di)于或等于10米(mi)的(de)(de)建(jian)筑物，一般是(shi)1-3層(ceng)建(jian)筑物，如(ru)平房(fang)(fang)、別墅等。低(di)層(ceng)房(fang)(fang)屋(wu)一般建(jian)筑結構簡單，施工期短，建(jian)造成本低(di)廉，給人以(yi)親切安(an)寧、有天有地(di)的(de)(de)感覺，它的(de)(de)舒適度(du)、方(fang)便度(du)和空間(jian)尺度(du)優于高層(ceng)。人們特別喜歡(huan)以(yi)此為住宅。但是(shi)，低(di)層(ceng)房(fang)(fang)屋(wu)占(zhan)地(di)多，土(tu)地(di)利用率(lv)低(di)，特別是(shi)在寸土(tu)寸金的(de)(de)城市難(nan)以(yi)廣泛開發。

小高(gao)層(ceng)(ceng)： 人(ren)們一般(ban)把8層(ceng)(ceng)至12、13層(ceng)(ceng)的(de)建筑稱為“小高(gao)層(ceng)(ceng)”。小高(gao)層(ceng)(ceng)住宅一般(ban)采用(yong) 鋼筋(jin)混凝(ning)土結構，帶電梯。小高(gao)層(ceng)(ceng)有多(duo)層(ceng)(ceng)親切安寧、房型好、得(de)房率(lv)高(gao)的(de)特點，又有普(pu)通高(gao)層(ceng)(ceng)結構強度高(gao)、耐用(yong)年(nian)限(xian)高(gao)、景觀(guan)系數高(gao)，污染程度低等優(you)點，很受(shou)購房人(ren)歡迎(ying)。同時，小高(gao)層(ceng)(ceng)對土地(di)的(de)利(li)用(yong)率(lv)提(ti)高(gao)，土地(di)成本相對下(xia)降，很受(shou)房地(di)產開(kai)發(fa)商的(de)青睞。所以，近年(nian)來中心城(cheng)區小高(gao)層(ceng)(ceng)如雨(yu)后春筍，越來越多(duo)。

多(duo)(duo)(duo)層(ceng)(ceng)(ceng)：多(duo)(duo)(duo)層(ceng)(ceng)(ceng)房(fang)(fang)屋(wu)(wu)指高(gao)于10米、低于或等于24米的(de)建筑物。多(duo)(duo)(duo)層(ceng)(ceng)(ceng)房(fang)(fang)屋(wu)(wu)一(yi)(yi)般(ban)為4 -8層(ceng)(ceng)(ceng)，一(yi)(yi)般(ban)采用(yong)磚混結構(gou)，少(shao)數采用(yong)鋼筋混凝土結構(gou)。多(duo)(duo)(duo)層(ceng)(ceng)(ceng)房(fang)(fang)屋(wu)(wu)一(yi)(yi)般(ban)規格(房(fang)(fang)型)整齊，通風采光狀況好，空間緊湊而不閉塞(sai)。與高(gao)層(ceng)(ceng)(ceng)相比，多(duo)(duo)(duo)層(ceng)(ceng)(ceng)房(fang)(fang)屋(wu)(wu)公(gong)用(yong)面積少(shao)，得房(fang)(fang)率(lv)相應提高(gao)，這(zhe)是很多(duo)(duo)(duo)人喜歡多(duo)(duo)(duo)層(ceng)(ceng)(ceng)房(fang)(fang)屋(wu)(wu)的(de)主要原(yuan)因。

板(ban)式小高層(ceng)(ceng)：　作為住(zhu)宅上(shang)的(de)新(xin)品種，板(ban)式小高層(ceng)(ceng)目前沒有明確的(de)定義。一般說來，8至14層(ceng)(ceng)、板(ban)式結構(gou)、帶電梯的(de)住(zhu)宅樓(lou)被稱為板(ban)式小高層(ceng)(ceng)。

躍層(ceng)(ceng)：躍層(ceng)(ceng)住宅(zhai)是一(yi)(yi)套住宅(zhai)占兩(liang)個樓層(ceng)(ceng)，有(you)內部樓梯聯系(xi)上(shang)下(xia)層(ceng)(ceng)；一(yi)(yi)般在首層(ceng)(ceng)安(an)排(pai)(pai)起居、廚房(fang)、餐廳(ting)、衛生間，最好有(you)一(yi)(yi)間臥室(shi)，二層(ceng)(ceng)安(an)排(pai)(pai)臥室(shi)、書(shu)房(fang)、衛生間等(deng)。

復式(shi)：復式(shi)住(zhu)宅(zhai)在概念上是(shi)一層(ceng)(ceng)，但層(ceng)(ceng)高較普(pu)通的住(zhu)宅(zhai)高，可在局部掏出夾層(ceng)(ceng)，安排臥室或書(shu)房等內容(rong)，用(yong)樓梯(ti)聯(lian)系上下。其(qi)目的是(shi)提高住(zhu)宅(zhai)空(kong)間利用(yong)率(lv)。

房地產(chan)名詞解釋：套內(nei)建筑面積(ji)

成(cheng)套(tao)房屋的套(tao)內建筑面(mian)積由套(tao)內房屋使用面(mian)積，套(tao)內墻體面(mian)積，套(tao)內陽臺建筑面(mian)積三部分組(zu)成(cheng)。

1、套(tao)內的使用面(mian)積(GB/T 17986.1-2000 B1.2)：

套內房(fang)屋使用(yong)面(mian)積(ji)(ji)為套內房(fang)屋使用(yong)空間(jian)的面(mian)積(ji)(ji)，以水平(ping)投影面(mian)積(ji)(ji)按以下(xia)規(gui)定計(ji)算：

a.套內(nei)房屋使用面積(ji)為套內(nei)臥室、起居室、過廳(ting)、過道(dao)、廚(chu)房、衛生間、廁(ce)所、儲藏室、壁櫥等空間面積(ji)的總和(he)。

b.套內內部樓梯按自然(ran)層數的面(mian)積總和計入使用(yong)面(mian)積。

c.不包括含在結構面積內(nei)的套內(nei)內(nei)部煙(yan)囪(cong)、通(tong)風道(dao)、管道(dao)井均計入使用面積。

d.內墻(qiang)面(mian)裝(zhuang)飾厚度(du)計(ji)入使用面(mian)積。

2、套內(nei)墻體(ti)面積(GB/T 17986.1-2000 B1.3)：

套(tao)(tao)內(nei)墻(qiang)(qiang)體(ti)面(mian)(mian)(mian)積(ji)是套(tao)(tao)內(nei)使用(yong)空(kong)間周圍的(de)維護或承(cheng)重(zhong)墻(qiang)(qiang)體(ti)或其(qi)他(ta)承(cheng)重(zhong)支(zhi)撐體(ti)所占的(de)面(mian)(mian)(mian)積(ji)，其(qi)中各套(tao)(tao)之間的(de)分隔墻(qiang)(qiang)和套(tao)(tao)與公共建筑空(kong)間的(de)分隔以及(ji)外墻(qiang)(qiang)(包括山墻(qiang)(qiang))等共有墻(qiang)(qiang)，均(jun)按水平投(tou)影(ying)面(mian)(mian)(mian)積(ji)的(de)一(yi)半計(ji)入套(tao)(tao)內(nei)墻(qiang)(qiang)體(ti)面(mian)(mian)(mian)積(ji)。套(tao)(tao)內(nei)自由墻(qiang)(qiang)體(ti)按水平投(tou)影(ying)面(mian)(mian)(mian)積(ji)全部計(ji)入套(tao)(tao)內(nei)墻(qiang)(qiang)體(ti)面(mian)(mian)(mian)積(ji)。

3、套內陽臺建筑(zhu)面積(GB/T 17986.1-2000 B1.4)：

套內陽(yang)(yang)臺建(jian)(jian)筑面(mian)(mian)積(ji)均(jun)按陽(yang)(yang)臺外圍與(yu)房(fang)屋外墻之間的水平投(tou)影(ying)面(mian)(mian)積(ji)計(ji)(ji)算。其中封閉的陽(yang)(yang)臺按水平投(tou)影(ying)全部計(ji)(ji)算建(jian)(jian)筑面(mian)(mian)積(ji)，未封閉的陽(yang)(yang)臺按水平投(tou)影(ying)的一半計(ji)(ji)算建(jian)(jian)筑面(mian)(mian)積(ji)。

附：房屋(wu)的共(gong)有建筑面積(GB/T 17986.1-2000 B1.4)：

房屋共(gong)(gong)有(you)建筑面(mian)積(ji)(ji)系指各產權(quan)業主共(gong)(gong)同占有(you)或共(gong)(gong)同占有(you)或共(gong)(gong)同使(shi)用的建筑面(mian)積(ji)(ji)。共(gong)(gong)有(you)建筑面(mian)積(ji)(ji)的內容(rong)包括(kuo)：電梯井、管道井、樓梯間(jian)、垃圾道、變電室(shi)、設備(bei)間(jian)、公(gong)共(gong)(gong)門廳、過道、地(di)下(xia)室(shi)、值班警衛室(shi)等(deng)，以及(ji)為整棟服(fu)務(wu)的公(gong)共(gong)(gong)用房和管理用房的建筑面(mian)積(ji)(ji)，以水平投影面(mian)積(ji)(ji)計算。

共有建筑面(mian)積還(huan)包括(kuo)套與(yu)公共建筑空間之間分隔(ge)墻，以及外墻(包括(kuo)山墻)水(shui)平投影面(mian)積一半的建筑面(mian)積。

獨立使用的(de)地下(xia)室(shi)、車棚(peng)、車庫、為多棟服務的(de)警衛室(shi)，管理用房(fang)，作為人防(fang)工程的(de)地下(xia)室(shi)都不計入共有建筑面積。