商品房本身是一種商品，但它不同于(yu)一般的商品，因(yin)其成(cheng)交過程(cheng)時間長，價(jia)格高，手續繁瑣等特殊性(xing)，以致(zhi)買賣(mai)雙方經常產生一些(xie)糾紛(fen)。究其原因(yin)主(zhu)要是購房者缺乏基本購房知(zhi)識。

當(dang)(dang)(dang)然(ran)(ran)還一(yi)(yi)定(ding)要有一(yi)(yi)筆資金(jin)的(de)支持，這(zhe)筆資金(jin)的(de)數額，決(jue)定(ding)了您(nin)(nin)在(zai)買(mai)(mai)房(fang)(fang)(fang)中(zhong)的(de)一(yi)(yi)切重要行(xing)為。20萬元、50萬元，還是(shi)(shi)80萬元、上百萬元，甚至更(geng)多，這(zhe)些資金(jin)的(de)不(bu)同準備，直接(jie)影響著您(nin)(nin)想(xiang)購買(mai)(mai)物(wu)業(ye)的(de)品質。并(bing)且對于(yu)商品房(fang)(fang)(fang)的(de)一(yi)(yi)切相(xiang)關知(zhi)識(shi)您(nin)(nin)一(yi)(yi)定(ding)要做足功課。比如什么是(shi)(shi)住宅(zhai)的(de)開間、進深、層高和(he)(he)凈(jing)高？什么是(shi)(shi)建(jian)筑容積率、建(jian)筑密度和(he)(he)綠(lv)化(hua)率？等(deng)等(deng)名詞解(jie)釋(shi)，當(dang)(dang)(dang)然(ran)(ran)更(geng)重要的(de)是(shi)(shi)哪些房(fang)(fang)(fang)能買(mai)(mai)，哪些房(fang)(fang)(fang)不(bu)能買(mai)(mai)。當(dang)(dang)(dang)您(nin)(nin)把這(zhe)些基礎(chu)信(xin)息了解(jie)全面(mian)后，您(nin)(nin)才能夠真正的(de)進入到實(shi)際(ji)看房(fang)(fang)(fang)的(de)大軍當(dang)(dang)(dang)中(zhong)，所以(yi)您(nin)(nin)將來想(xiang)買(mai)(mai)到一(yi)(yi)套好房(fang)(fang)(fang)，了解(jie)這(zhe)些基礎(chu)知(zhi)識(shi)是(shi)(shi)必不(bu)可少(shao)的(de)。

房地產名詞解釋(shi)：基礎知識

1.樓(lou)盤(pan)(pan)均(jun)(jun)價：是(shi)樓(lou)盤(pan)(pan)的(de)(de)(de)(de)平均(jun)(jun)價格，它代表著一(yi)個(ge)項目整體的(de)(de)(de)(de)價位水平。但(dan)購房者在(zai)去售(shou)(shou)樓(lou)處(chu)咨詢(xun)時(shi)會發現(xian)，用標著的(de)(de)(de)(de)“均(jun)(jun)價”來買房，往(wang)往(wang)是(shi)買不(bu)到(dao)的(de)(de)(de)(de)。那么“均(jun)(jun)價”到(dao)底是(shi)什么呢？開發商在(zai)開盤(pan)(pan)銷(xiao)售(shou)(shou)之前(qian)(qian)根據(ju)當(dang)前(qian)(qian)的(de)(de)(de)(de)市場情(qing)況以(yi)及成本核算，定出(chu)要銷(xiao)售(shou)(shou)的(de)(de)(de)(de)小區中的(de)(de)(de)(de)銷(xiao)售(shou)(shou)價格，這個(ge)價格就是(shi)項目的(de)(de)(de)(de)均(jun)(jun)價。一(yi)個(ge)樓(lou)盤(pan)(pan)在(zai)推向(xiang)市場時(shi)，先有(you)“均(jun)(jun)價”，通過它來計算出(chu)每(mei)棟(dong)(dong)樓(lou)中的(de)(de)(de)(de)每(mei)個(ge)單元戶型(xing)的(de)(de)(de)(de)價位，它是(shi)整個(ge)樓(lou)盤(pan)(pan)銷(xiao)售(shou)(shou)價格控制的(de)(de)(de)(de)一(yi)個(ge)重要標準，是(shi)這個(ge)樓(lou)盤(pan)(pan)售(shou)(shou)價的(de)(de)(de)(de)平均(jun)(jun)值。根據(ju)這個(ge)平均(jun)(jun)值，才是(shi)根據(ju)每(mei)棟(dong)(dong)樓(lou)在(zai)總平面中的(de)(de)(de)(de)位置不(bu)同(tong)、朝向(xiang)不(bu)同(tong)、景觀不(bu)同(tong)等(deng)定出(chu)來的(de)(de)(de)(de)價差系數。用擬定的(de)(de)(de)(de)均(jun)(jun)價乘以(yi)每(mei)棟(dong)(dong)樓(lou)的(de)(de)(de)(de)系數，得出(chu)這棟(dong)(dong)樓(lou)的(de)(de)(de)(de)銷(xiao)售(shou)(shou)平均(jun)(jun)價。

2.樓盤(pan)起價(jia)：樓盤(pan)中相對位置不好的(de)那一類房(fang)子的(de)單價(jia)。起價(jia)房(fang)可能只有一套(tao)或一層，所(suo)以對購房(fang)者沒有太大(da)的(de)實際意義，只是參考(kao)價(jia)而已。

3.使(shi)用(yong)(yong)率：住(zhu)宅套內(nei)凈面積(ji)即使(shi)用(yong)(yong)面積(ji)和(he)住(zhu)宅面積(ji)的比為使(shi)用(yong)(yong)率，一般(ban)高層塔樓(lou)在(zai)72%至75%之(zhi)間(jian)，板樓(lou)在(zai)78%至80%之(zhi)間(jian)。

4.實用(yong)(yong)率(lv)：實用(yong)(yong)率(lv)是套內建(jian)筑面積(ji)(ji)和住宅面積(ji)(ji)之(zhi)比(bi)，大于使用(yong)(yong)率(lv)，因(yin)此，往(wang)往(wang)有開發商用(yong)(yong)實用(yong)(yong)率(lv)來吸引買房人。

5.建(jian)筑(zhu)容積(ji)(ji)(ji)率：是指(zhi)項目(mu)規(gui)劃(hua)建(jian)設(she)用地范(fan)圍(wei)內全部(bu)建(jian)筑(zhu)面積(ji)(ji)(ji)與規(gui)劃(hua)建(jian)設(she)用地面積(ji)(ji)(ji)之(zhi)(zhi)比(bi)(bi)。建(jian)筑(zhu)密(mi)度：即建(jian)筑(zhu)覆蓋率，指(zhi)項目(mu)用地范(fan)圍(wei)內所有基底面積(ji)(ji)(ji)之(zhi)(zhi)和與規(gui)劃(hua)建(jian)設(she)用地之(zhi)(zhi)比(bi)(bi)。綠化率：是指(zhi)規(gui)劃(hua)建(jian)設(she)用地范(fan)圍(wei)內的綠地面積(ji)(ji)(ji)與規(gui)劃(hua)建(jian)設(she)用地面積(ji)(ji)(ji)之(zhi)(zhi)比(bi)(bi)。

6.房屋的產權

房屋(wu)產權(quan)指的是(shi)房屋(wu)所有(you)者對房屋(wu)所擁有(you)的完全所有(you)權(quan)，主要(yao)包括對房屋(wu)的占有(you)，使用，處分和收益權(quan)。簡單說(shuo)就是(shi)擁有(you)使用該(gai)房屋(wu)，或(huo)(huo)出租該(gai)房屋(wu)獲取租金收入(ru)，出售該(gai)房屋(wu)獲取增值，將該(gai)房屋(wu)抵(di)押給銀行或(huo)(huo)其他組織或(huo)(huo)個人進行融資或(huo)(huo)貸(dai)款等(deng)權(quan)利。

7.印花稅

印花稅(shui)是對經濟活動和經濟交往中書立、領受憑證征收的一種稅(shui)。

1)征稅(shui)范圍(wei)及納稅(shui)人(ren)。印(yin)花稅(shui)的課稅(shui)對象是房地產交(jiao)易中(zhong)的各種憑(ping)證。

2)稅率(lv)和(he)計稅方法。房屋產權轉移書據，印花稅按合同額萬分(fen)之五(wu)貼花。其應納(na)稅額的計算公式為：應納(na)稅額=計稅金額×適用(yong)稅率(lv)。

3)納(na)(na)稅(shui)地點、期限和(he)繳(jiao)納(na)(na)方法(fa)。印花稅(shui)在應(ying)納(na)(na)稅(shui)憑證(zheng)書立領受時(shi)(shi)(shi)繳(jiao)納(na)(na)，合同在簽訂時(shi)(shi)(shi)繳(jiao)納(na)(na)，產權轉移書據在立據時(shi)(shi)(shi)繳(jiao)納(na)(na)。

8.契稅

契(qi)稅(shui)是指房(fang)屋(wu)所有權(quan)發生變更時，就當事(shi)人(ren)所訂(ding)契(qi)約按房(fang)價的(de)一(yi)定比(bi)例(li)向產(chan)權(quan)承受人(ren)征(zheng)收的(de)一(yi)次性(xing)稅(shui)收。它是對房(fang)地產(chan)產(chan)權(quan)變動征(zheng)收的(de)一(yi)種專門稅(shui)種。

房地產(chan)名詞解釋：低層、小高層、多層、板(ban)式小高層

低(di)(di)(di)層：低(di)(di)(di)層房(fang)屋是(shi)指(zhi)高(gao)度(du)(du)低(di)(di)(di)于或等(deng)(deng)于10米的建(jian)筑物，一般(ban)是(shi)1-3層建(jian)筑物，如平房(fang)、別墅等(deng)(deng)。低(di)(di)(di)層房(fang)屋一般(ban)建(jian)筑結構簡(jian)單，施(shi)工期短(duan)，建(jian)造成(cheng)本低(di)(di)(di)廉，給人以(yi)親切安寧、有(you)天(tian)有(you)地的感覺(jue)，它的舒適(shi)度(du)(du)、方便度(du)(du)和空間(jian)尺度(du)(du)優于高(gao)層。人們(men)特別喜歡以(yi)此為住宅。但是(shi)，低(di)(di)(di)層房(fang)屋占地多，土地利用(yong)率低(di)(di)(di)，特別是(shi)在寸土寸金的城市(shi)難(nan)以(yi)廣泛開發。

小(xiao)(xiao)高(gao)層(ceng)(ceng)(ceng)(ceng)： 人們一般把8層(ceng)(ceng)(ceng)(ceng)至12、13層(ceng)(ceng)(ceng)(ceng)的建(jian)筑稱為“小(xiao)(xiao)高(gao)層(ceng)(ceng)(ceng)(ceng)”。小(xiao)(xiao)高(gao)層(ceng)(ceng)(ceng)(ceng)住宅一般采用(yong) 鋼(gang)筋混(hun)凝土結構，帶電梯。小(xiao)(xiao)高(gao)層(ceng)(ceng)(ceng)(ceng)有(you)多層(ceng)(ceng)(ceng)(ceng)親(qin)切(qie)安寧、房(fang)型好(hao)、得房(fang)率高(gao)的特點，又有(you)普通高(gao)層(ceng)(ceng)(ceng)(ceng)結構強度高(gao)、耐(nai)用(yong)年限高(gao)、景觀系數高(gao)，污染程(cheng)度低等優點，很受購房(fang)人歡(huan)迎。同時，小(xiao)(xiao)高(gao)層(ceng)(ceng)(ceng)(ceng)對土地的利用(yong)率提高(gao)，土地成本相對下降，很受房(fang)地產開發商的青睞。所以，近年來(lai)中心城區(qu)小(xiao)(xiao)高(gao)層(ceng)(ceng)(ceng)(ceng)如雨后(hou)春(chun)筍，越(yue)來(lai)越(yue)多。

多(duo)層(ceng)：多(duo)層(ceng)房(fang)屋指高于(yu)10米、低(di)于(yu)或(huo)等(deng)于(yu)24米的建筑物。多(duo)層(ceng)房(fang)屋一般(ban)為4 -8層(ceng)，一般(ban)采用(yong)磚混結(jie)構，少數采用(yong)鋼(gang)筋混凝土(tu)結(jie)構。多(duo)層(ceng)房(fang)屋一般(ban)規(gui)格(房(fang)型)整齊，通風采光(guang)狀況好，空間緊湊而不閉塞。與高層(ceng)相比，多(duo)層(ceng)房(fang)屋公(gong)用(yong)面(mian)積少，得房(fang)率相應提高，這是很多(duo)人喜(xi)歡多(duo)層(ceng)房(fang)屋的主要原(yuan)因(yin)。

板(ban)式(shi)(shi)小高層(ceng)：　作(zuo)為(wei)住(zhu)宅上的新(xin)品(pin)種，板(ban)式(shi)(shi)小高層(ceng)目前沒有(you)明確的定義。一般說來，8至14層(ceng)、板(ban)式(shi)(shi)結構、帶電梯的住(zhu)宅樓被稱為(wei)板(ban)式(shi)(shi)小高層(ceng)。

躍(yue)層(ceng)：躍(yue)層(ceng)住(zhu)宅是一(yi)套住(zhu)宅占兩個樓層(ceng)，有(you)內部樓梯聯系(xi)上下層(ceng)；一(yi)般在首層(ceng)安(an)排起居、廚房、餐廳、衛(wei)生間，最好有(you)一(yi)間臥室(shi)，二層(ceng)安(an)排臥室(shi)、書房、衛(wei)生間等。

復(fu)式：復(fu)式住(zhu)宅(zhai)在概念上是(shi)一層(ceng)(ceng)，但層(ceng)(ceng)高(gao)較普通的住(zhu)宅(zhai)高(gao)，可在局部(bu)掏出夾層(ceng)(ceng)，安(an)排臥室或書房等(deng)內容，用(yong)樓梯聯系上下。其目的是(shi)提高(gao)住(zhu)宅(zhai)空間利用(yong)率。

房地產名詞(ci)解釋：套內建筑(zhu)面積

成套房屋(wu)的(de)套內建筑面積(ji)由(you)套內房屋(wu)使(shi)用(yong)面積(ji)，套內墻體(ti)面積(ji)，套內陽臺建筑面積(ji)三部分組成。

1、套內(nei)的使(shi)用(yong)面積(GB/T 17986.1-2000 B1.2)：

套內(nei)(nei)房屋使用(yong)面(mian)積(ji)為套內(nei)(nei)房屋使用(yong)空(kong)間的面(mian)積(ji)，以(yi)水平投影面(mian)積(ji)按以(yi)下規定(ding)計算：

a.套(tao)內房屋使用面積為套(tao)內臥(wo)室、起居室、過(guo)廳、過(guo)道、廚房、衛生間、廁所、儲藏室、壁櫥等空間面積的總和。

b.套內內部樓梯按自然層(ceng)數的(de)面積(ji)總和計(ji)入(ru)使用面積(ji)。

c.不(bu)包括含在結構面積(ji)內(nei)的(de)套內(nei)內(nei)部煙囪、通風道、管道井均計入使(shi)用(yong)面積(ji)。

d.內墻面裝飾厚(hou)度計入使用面積。

2、套內墻體面積(ji)(GB/T 17986.1-2000 B1.3)：

套(tao)(tao)內(nei)墻體(ti)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)是套(tao)(tao)內(nei)使(shi)用空間周圍的維(wei)護或(huo)承重(zhong)(zhong)墻體(ti)或(huo)其他(ta)承重(zhong)(zhong)支撐體(ti)所(suo)占的面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)，其中各(ge)套(tao)(tao)之間的分(fen)隔墻和套(tao)(tao)與公(gong)共建筑空間的分(fen)隔以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水(shui)平投(tou)影(ying)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)的一半(ban)計入套(tao)(tao)內(nei)墻體(ti)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)。套(tao)(tao)內(nei)自由墻體(ti)按水(shui)平投(tou)影(ying)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)全部(bu)計入套(tao)(tao)內(nei)墻體(ti)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)。

3、套內陽臺(tai)建(jian)筑面積(GB/T 17986.1-2000 B1.4)：

套內陽臺建筑(zhu)面積(ji)(ji)均(jun)按陽臺外(wai)圍與房屋外(wai)墻之間的(de)水(shui)平投影面積(ji)(ji)計算。其中封(feng)閉(bi)的(de)陽臺按水(shui)平投影全部計算建筑(zhu)面積(ji)(ji)，未封(feng)閉(bi)的(de)陽臺按水(shui)平投影的(de)一半計算建筑(zhu)面積(ji)(ji)。

附：房屋的(de)共有建筑(zhu)面積(GB/T 17986.1-2000 B1.4)：

房屋(wu)共有建筑(zhu)面積(ji)系(xi)指各產權(quan)業主共同占(zhan)有或共同占(zhan)有或共同使用的(de)建筑(zhu)面積(ji)。共有建筑(zhu)面積(ji)的(de)內容(rong)包括：電梯井(jing)、管道(dao)井(jing)、樓梯間、垃圾道(dao)、變電室、設備間、公共門廳、過(guo)道(dao)、地下(xia)室、值班警衛(wei)室等(deng)，以及為整棟服務的(de)公共用房和管理用房的(de)建筑(zhu)面積(ji)，以水平(ping)投影面積(ji)計算。

共有(you)建(jian)筑(zhu)面積還包括套與公共建(jian)筑(zhu)空間之間分隔(ge)墻(qiang)，以及外墻(qiang)(包括山墻(qiang))水平投影面積一半的建(jian)筑(zhu)面積。

獨(du)立使用的地下(xia)室(shi)(shi)、車棚、車庫、為(wei)多棟服務的警衛室(shi)(shi)，管理用房，作為(wei)人防(fang)工程(cheng)的地下(xia)室(shi)(shi)都不計入共有建(jian)筑(zhu)面(mian)積。