切(qie)記查看“三書一(yi)證(zheng)一(yi)表(biao)”　　

“三書”是指《住宅質量(liang)保證書》、《住宅使用說明書》、《建(jian)筑工程質量(liang)認定書》，“一證”是指《房地產(chan)開發建(jian)設項目竣工綜合(he)驗收(shou)合(he)格證》，“一表”是指《竣工驗收(shou)備(bei)案表》。　　

根(gen)據國務院(yuan)頒布的《城市房(fang)地產開發經營管理條例》規定：“房(fang)地產開發項目竣工(gong)后，經驗收合格后，方可交付使用”。“三書(shu)一證(zheng)一表(biao)”齊全(quan)是(shi)樓(lou)房(fang)質(zhi)量(liang)經過國家(jia)有關(guan)部門權威認可的標記，是(shi)發展商交樓(lou)的必要(yao)條件(jian)。　　

業主(zhu)一(yi)旦簽了(le)有(you)關(guan)(guan)文件，就(jiu)視為對樓(lou)宇質(zhi)量的(de)(de)(de)認可(ke)。因此(ci)，專家(jia)提醒，收(shou)(shou)樓(lou)前千萬記住要求發展商出(chu)示“三書一(yi)證一(yi)表”，確(que)定該樓(lou)已(yi)驗(yan)收(shou)(shou)合格，并(bing)且與購(gou)房合同一(yi)致，只有(you)證件齊全了(le)，你才能簽署人住單，收(shou)(shou)樓(lou)。但時(shi)下不少發展商交樓(lou)時(shi)，大(da)多未能出(chu)具(ju)完整的(de)(de)(de)文件，若買家(jia)確(que)實想收(shou)(shou)樓(lou)的(de)(de)(de)，驗(yan)收(shou)(shou)過《住宅質(zhi)量保(bao)證書》，有(you)關(guan)(guan)部門出(chu)具(ju)的(de)(de)(de)關(guan)(guan)于永久水電、消防、電梯(ti)使用等單項驗(yan)收(shou)(shou)合格證書后，確(que)保(bao)具(ju)備居住條件的(de)(de)(de)，亦可(ke)收(shou)(shou)樓(lou)。　　

先驗房后收樓　　

先(xian)驗樓再繳(jiao)費、辦理入住(zhu)手續是收樓的(de)正常(chang)程序(xu)，但目前發展商(shang)(shang)能讓(rang)買家(jia)(jia)先(xian)驗樓后辦手續的(de)并(bing)不(bu)多。通常(chang)的(de)做法是讓(rang)業主(zhu)(zhu)先(xian)在收樓文(wen)件(jian)上簽字，再發批條，讓(rang)業主(zhu)(zhu)到物業管理處去拿(na)鑰(yao)匙。等業主(zhu)(zhu)進得房去，發現貨不(bu)對板，申訴起來(lai)也軟弱無力(li)——負責任(ren)的(de)發展商(shang)(shang)會積極善后，無良的(de)則會實施(shi)“拖字訣”，讓(rang)買家(jia)(jia)勞(lao)心勞(lao)力(li)，這(zhe)對買家(jia)(jia)來(lai)說是不(bu)公平的(de)。　　

為避免出現這種情況(kuang)，買家(jia)應事先在購房合(he)同中特別(bie)約定先驗房后收樓，另一方面如(ru)合(he)同已(yi)成(cheng)事實，則可采(cai)取在收樓文件上注明“室內情況(kuang)尚不(bu)清楚”或“樓房狀況(kuang)未明”等字樣。

2、商品房驗房細則
答：開發(fa)(fa)商在(zai)(zai)為(wei)(wei)業(ye)主辦(ban)理(li)(li)入住手續(xu)時竟(jing)然是“無證可(ke)依(yi)”!一(yi)番調查(cha)(cha)下來，不禁為(wei)(wei)那些即將(jiang)辦(ban)理(li)(li)入住手續(xu)的(de)業(ye)主捏了(le)一(yi)把(ba)汗。如此(ci)看來，要想日后(hou)麻煩(fan)少，只有靠業(ye)主自己把(ba)好(hao)“驗(yan)房關”了(le)。在(zai)(zai)請教(jiao)了(le)一(yi)些專業(ye)人士后(hou)，他們提醒購房者在(zai)(zai)辦(ban)理(li)(li)人住手續(xu)時要加倍小(xiao)心，不要草草看房，輕易簽(qian)字，以(yi)(yi)致裝(zhuang)修人住后(hou)發(fa)(fa)現(xian)問題時開發(fa)(fa)商找借口推諉責任。驗(yan)房時要帶好(hao)筆、紙、卷尺、直(zhi)尺、小(xiao)刀片、照相機(ji)等，便于測量(liang)、記錄、取(qu)證，主要應檢(jian)查(cha)(cha)以(yi)(yi)下內容：　　

1、檢(jian)查房(fang)(fang)(fang)屋有(you)無裂(lie)縫(feng)。首先要仔細查看(kan)(kan)房(fang)(fang)(fang)屋主(zhu)臥及(ji)客廳靠近露(lu)臺的(de)(de)地面和頂上有(you)無裂(lie)縫(feng)，沒(mei)有(you)裂(lie)縫(feng)最好，如(ru)有(you)裂(lie)縫(feng)，要看(kan)(kan)是(shi)什么樣的(de)(de)裂(lie)縫(feng)。一(yi)(yi)般來說(shuo)，與(yu)房(fang)(fang)(fang)間橫(heng)梁平(ping)行的(de)(de)裂(lie)縫(feng)，雖屬(shu)質(zhi)量問(wen)題，但基本不(bu)(bu)存(cun)在(zai)危險，修補后(hou)(hou)不(bu)(bu)會妨礙使用。若(ruo)(ruo)裂(lie)縫(feng)與(yu)墻角(jiao)呈45度斜角(jiao)或與(yu)橫(heng)梁垂直，說(shuo)明該房(fang)(fang)(fang)屋沉(chen)降嚴重(zhong)，存(cun)在(zai)結(jie)構性(xing)質(zhi)量問(wen)題。其次要看(kan)(kan)露(lu)臺處的(de)(de)兩側(ce)墻面是(shi)否有(you)裂(lie)縫(feng)，若(ruo)(ruo)有(you)裂(lie)縫(feng)也屬(shu)嚴重(zhong)的(de)(de)質(zhi)量問(wen)題。最后(hou)(hou)看(kan)(kan)承(cheng)重(zhong)墻是(shi)否有(you)裂(lie)縫(feng)，若(ruo)(ruo)裂(lie)縫(feng)貫穿(chuan)整個墻面且穿(chuan)到背后(hou)(hou)，表(biao)示該房(fang)(fang)(fang)存(cun)在(zai)危險隱患，對這類房(fang)(fang)(fang)屋，購買者一(yi)(yi)定不(bu)(bu)能(neng)抱僥幸(xing)心(xin)理。　　

2、檢(jian)查房屋(wu)有無傾(qing)斜。雖然檢(jian)測(ce)(ce)房屋(wu)的(de)傾(qing)斜度需用專門的(de)儀器，但購(gou)房者用目測(ce)(ce)的(de)方法從四(si)周(zhou)不同角度，遠近距離仔細(xi)(xi)觀測(ce)(ce)也能基本上(shang)發現問題。有時，可在房頂上(shang)用細(xi)(xi)繩拴上(shang)一重物，貼(tie)墻放下至墻腳，從四(si)周(zhou)檢(jian)查其傾(qing)斜程度。　　

3、檢(jian)(jian)查房(fang)屋(wu)有(you)無滲(shen)漏(lou)(lou)。購(gou)房(fang)者要注(zhu)意察看房(fang)屋(wu)的(de)(de)地(di)面和頂層(ceng)滲(shen)水(shui)情況，要仔細檢(jian)(jian)查房(fang)屋(wu)墻(qiang)面是否(fou)(fou)有(you)變色、起泡、脫皮(pi)、掉(diao)灰的(de)(de)現象(xiang)，這些都是滲(shen)漏(lou)(lou)的(de)(de)跡象(xiang)。還應察看廚房(fang)、衛生間、陽臺的(de)(de)頂部和管道接口(kou)是否(fou)(fou)滲(shen)漏(lou)(lou)。驗收(shou)房(fang)屋(wu)最好在下(xia)過(guo)大雨之后，可(ke)在交房(fang)之前要求物業公司工作人員一(yi)同前往，把廚房(fang)、衛生間的(de)(de)水(shui)放一(yi)放，過(guo)兩天(tian)再來(lai)察看是否(fou)(fou)會滲(shen)漏(lou)(lou)。　　

4、供(gong)水、供(gong)電(dian)、煤氣(qi)、電(dian)話線(xian)、閉路電(dian)視線(xian)是否暢(chang)通到(dao)(dao)位。要檢查(cha)強電(dian)、弱電(dian)的(de)垂直距(ju)離是否超過一米，距(ju)離達不到(dao)(dao)要求(qiu)，日后會(hui)影響電(dian)視的(de)收看效果。　　

5、檢(jian)查衛生間的排水情況(kuang)。看水是否(fou)能(neng)通暢無阻地排向出水口，否(fou)則將給今后的居住帶來不便或增加裝(zhuang)修改造費用。　　

6、測(ce)量(liang)房間的層(ceng)(ceng)高(gao)是否達到要(yao)求。建(jian)筑(zhu)層(ceng)(ceng)高(gao)為2．8米(mi)，實際高(gao)度(du)不能低于2．6米(mi)，層(ceng)(ceng)高(gao)3米(mi)的實際高(gao)度(du)不能低于2．75米(mi)，住宅層(ceng)(ceng)高(gao)不能低于2．8米(mi)。　　

7、所(suo)用的材(cai)料是否(fou)是當(dang)初承諾的品牌。

法律界人士還提醒購房(fang)者(zhe)：在辦理(li)人住手(shou)續(xu)時，應要(yao)求開(kai)發(fa)商(shang)提供(gong)該(gai)房(fang)產(chan)項目的竣工驗收備案表，并(bing)查看(kan)所購的房(fang)屋是否在該(gai)表的范圍(wei)內；購房(fang)人要(yao)仔細驗收房(fang)屋，確信沒有(you)質(zhi)量(liang)(liang)問(wen)題(ti)再辦理(li)人住手(shou)續(xu)；如(ru)(ru)果(guo)發(fa)現(xian)房(fang)屋有(you)一般質(zhi)量(liang)(liang)問(wen)題(ti)，應立即找(zhao)開(kai)發(fa)商(shang)或建筑商(shang)，要(yao)求其對有(you)質(zhi)量(liang)(liang)問(wen)題(ti)的地方予(yu)以書(shu)面確認并(bing)加蓋公章，在對方解決好該(gai)問(wen)題(ti)后再辦理(li)入住手(shou)續(xu)。如(ru)(ru)果(guo)在短時間(jian)內解決不了，應要(yao)求開(kai)發(fa)商(shang)承擔延期(qi)交房(fang)的責(ze)任，并(bing)索要(yao)書(shu)面憑證。如(ru)(ru)果(guo)發(fa)現(xian)是嚴重的質(zhi)量(liang)(liang)問(wen)題(ti)，購房(fang)者(zhe)認為(wei)就是修復了也無法正常居(ju)住，就可直接找(zhao)開(kai)發(fa)商(shang)提出　　

解(jie)(jie)除(chu)合同(tong)并賠償損失。如果協商不成，可向法院起訴(su)解(jie)(jie)決，依據新(xin)的司法解(jie)(jie)釋(shi)，法院應當支持購房(fang)入的請求。　　

精裝(zhuang)修(xiu)(xiu)房屋(wu)如出(chu)現質(zhi)量問(wen)題，也可按(an)上述辦(ban)法解決。因房屋(wu)的(de)(de)許多地(di)方都被裝(zhuang)修(xiu)(xiu)掩蓋了(le)，不(bu)易發現問(wen)題，在(zai)辦(ban)理入住(zhu)手續時，最好(hao)找(zhao)一些(xie)專(zhuan)業人員查看(kan)，還要(yao)(yao)注意使用的(de)(de)裝(zhuang)修(xiu)(xiu)材料(liao)和(he)當初合(he)同約定的(de)(de)是(shi)否一致。在(zai)入住(zhu)以后，如果出(chu)現質(zhi)量問(wen)題，不(bu)管(guan)是(shi)房屋(wu)本身還是(shi)裝(zhuang)修(xiu)(xiu)部分，只要(yao)(yao)在(zai)保修(xiu)(xiu)期內，都可以找(zhao)開發商解決。

3、如何對所購商品房進行面積驗收？

答：房屋面積(ji)直接關系到(dao)購房者的(de)切身利益，如何(he)知道(dao)房屋銷(xiao)售面積(ji)多了還是(shi)少了，如何(he)計算房屋的(de)銷(xiao)售面積(ji)呢(ni)?　　

按照國家(jia)質量技術(shu)監督局1998年12月22日批準(zhun)實施的國家(jia)計(ji)量技術(shu)規(gui)范0JFl058—1998)《商品房銷售(shou)面(mian)(mian)積(ji)測算與計(ji)算》的規(gui)定(ding)，商品房銷售(shou)面(mian)(mian)積(ji)以建(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)計(ji)算。建(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)是套內(nei)或單元內(nei)建(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)與應分攤(tan)的共有(you)建(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)之和。　　

套(tao)內(nei)建筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)。指套(tao)內(nei)使用面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)、套(tao)內(nei)墻(qiang)體(ti)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)及套(tao)內(nei)陽臺(tai)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)，按房(fang)屋的(de)內(nei)墻(qiang)線(xian)水平(ping)投影(ying)計(ji)算(suan)。套(tao)內(nei)墻(qiang)體(ti)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)包括本套(tao)獨用墻(qiang)體(ti)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)和(he)套(tao)與套(tao)之間的(de)分(fen)隔墻(qiang)的(de)一半面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)。套(tao)內(nei)陽臺(tai)建筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)系(xi)指陽臺(tai)地面(mian)(mian)(mian)(mian)底(di)板外沿在水平(ping)面(mian)(mian)(mian)(mian)的(de)投影(ying)，套(tao)內(nei)有(you)多個陽臺(tai)的(de)，全(quan)部計(ji)算(suan)。該技術規范沒(mei)有(you)區分(fen)開(kai)放(fang)式(shi)(shi)陽臺(tai)和(he)封(feng)閉(bi)式(shi)(shi)陽臺(tai)、外挑式(shi)(shi)陽臺(tai)和(he)內(nei)含式(shi)(shi)陽臺(tai)。按照有(you)關規定，原始設計(ji)為封(feng)閉(bi)式(shi)(shi)陽臺(tai)的(de)，全(quan)部計(ji)算(suan)建筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)；原始設計(ji)為開(kai)放(fang)式(shi)(shi)陽臺(tai)的(de)，計(ji)算(suan)一半。　　

共(gong)有(you)建(jian)筑面(mian)積。指各產權人(ren)共(gong)有(you)占有(you)或共(gong)同使用(yong)的(de)建(jian)筑面(mian)積，由兩部(bu)分(fen)組成：電梯(ti)井、樓梯(ti)間(jian)、垃圾道(dao)、變電室(shi)(shi)、設備間(jian)、公(gong)用(yong)門(men)廳和過道(dao)、地下(xia)室(shi)(shi)、值班警(jing)衛室(shi)(shi)，以(yi)及(ji)其他功能上為(wei)整幢建(jian)筑之間(jian)的(de)分(fen)隔墻(qiang)以(yi)及(ji)外墻(qiang)(包括山墻(qiang))墻(qiang)體水(shui)平投影面(mian)積的(de)一半。已作為(wei)獨立使用(yong)空間(jian)銷售或出租的(de)地下(xia)室(shi)(shi)、車(che)棚等，不計(ji)入公(gong)用(yong)建(jian)筑面(mian)積部(bu)分(fen)，作為(wei)人(ren)防工(gong)程的(de)地下(xia)室(shi)(shi)也不計(ji)入公(gong)用(yong)建(jian)筑面(mian)積。　　

購房者單靠自身力量(liang)要測(ce)量(liang)、計算公(gong)(共)用建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)及本套(tao)應分(fen)攤的(de)共有(you)建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)是相當困(kun)難的(de)，但(dan)可以測(ce)算本套(tao)套(tao)內(nei)建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)。如果套(tao)內(nei)建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)與合同(tong)約定(ding)的(de)面(mian)積(ji)或開發商出(chu)示的(de)測(ce)繪報告顯(xian)示的(de)面(mian)積(ji)出(chu)入(ru)過大，應向測(ce)繪機構問明(ming)原因(yin)或要求復測(ce)。

4、如何對(dui)房屋(wu)質量進行工(gong)程驗收(shou)？

答：室(shi)內工(gong)程驗收應(ying)把握以下幾點　

一、房屋結構　　

如何對房屋質(zhi)量進行工(gong)程驗收　　

結構是房屋的骨架，其質量好壞至關重要，但實踐中卻因其驗收的難度而被購房者所忽視或放棄。購房者可要求開發商出示建設工程質量監督站對樓宇結構工程的驗收報告，注意報告標明的質量等級是合格還是優良、優質；如果是不合格，說明該房屋不能居住。如有可能，購房者還應了解鋼材的材質、規格、水泥的標號，木材的等級及磚塊的寬實等。此外，還需把握以下幾點：
　　——是否有鋼筋外露；
　　——墻壁是否有裂縫，墻面是否滲水；
　　——承重墻、梁、柱是否符合設計規范。
二、平(ping)面(mian)布(bu)局(ju)　　

對照購房合(he)同中的房屋(wu)平面圖，檢查房間的結構是(shi)(shi)(shi)否與圖紙一致，房間的面積(ji)、跨(kua)度、長(chang)寬是(shi)(shi)(shi)否合(he)理(li)；臥室(shi)、起(qi)居(ju)室(shi)、門(men)廳、廚(chu)房、衛生(sheng)間、儲藏間布(bu)局是(shi)(shi)(shi)否合(he)理(li)；門(men)窗位置(zhi)、是(shi)(shi)(shi)否過于曲(qu)折，是(shi)(shi)(shi)否影響家具的擺(bai)放。　　

三、層高　　

住宅(zhai)層高(gao)(gao)較理想的(de)高(gao)(gao)度應(ying)在(zai)2.8米(mi)(mi)—3.2米(mi)(mi)之間。層高(gao)(gao)過(guo)低就會給人(ren)壓抑(yi)感，通風、采光也受(shou)影(ying)響；層高(gao)(gao)過(guo)高(gao)(gao)固然舒適，但建設(she)成本(ben)和土地成本(ben)都(dou)高(gao)(gao)，房價也會相應(ying)提高(gao)(gao)。按規定(ding)：臥(wo)室、起居(ju)室凈高(gao)(gao)不(bu)應(ying)低于(yu)2.5米(mi)(mi)，屋高(gao)(gao)不(bu)應(ying)抵于(yu)2.8米(mi)(mi)。如果(guo)購房合同對(dui)層高(gao)(gao)或(huo)凈高(gao)(gao)有約定(ding)的(de)，應(ying)符(fu)合約定(ding)。　　

四、地板樓板　　

這一點往往不為購房(fang)者重視。樓板的(de)厚(hou)度、單位面積的(de)荷載量，應當(dang)是驗收房(fang)屋的(de)重點之安全的(de)要求，也為家庭裝修、選配家居(ju)設施(shi)提供(gong)了重要參(can)數(shu)。　　

五、墻體　　

這不僅是(shi)(shi)(shi)墻面(mian)是(shi)(shi)(shi)否有(you)(you)裂縫，是(shi)(shi)(shi)否有(you)(you)水淋痕跡，是(shi)(shi)(shi)否有(you)(you)墻皮脫落、起鼓，墻面(mian)是(shi)(shi)(shi)否平(ping)整(zheng)。更重要(yao)的(de)是(shi)(shi)(shi)，墻身是(shi)(shi)(shi)否筆(bi)直，有(you)(you)無傾斜。　　

六、通風采光　　

現代(dai)住宅設計一般要(yao)求戶(hu)戶(hu)有窗，間間敞亮。衛生間、廚房更應(ying)開窗，這才能保證采光(guang)和通風，有利于(yu)健康，有利于(yu)提高(gao)居住品質。　　

七、衛浴工程　　

衛生(sheng)(sheng)間面積、尺寸是(shi)否(fou)(fou)符合合同(tong)約定標準；衛生(sheng)(sheng)設備的(de)品(pin)牌、規格、件數是(shi)否(fou)(fou)與合同(tong)相(xiang)符；上水、排水是(shi)否(fou)(fou)通暢；是(shi)否(fou)(fou)有(you)裂痕、滲水現象(xiang)；地面是(shi)否(fou)(fou)防(fang)滑；開(kai)窗的(de)通風(feng)采光(guang)效果如何，如無窗，是(shi)否(fou)(fou)有(you)排氣扇；是(shi)否(fou)(fou)有(you)裝修(xiu)，如無裝修(xiu)，各種管線是(shi)否(fou)(fou)排放到位，便于裝修(xiu)。　

八、廚房工程　　

廚(chu)房(fang)(fang)的面積(ji)、尺寸(cun)是(shi)(shi)(shi)否(fou)(fou)與合(he)同相(xiang)符(fu)，裝(zhuang)(zhuang)修標(biao)準是(shi)(shi)(shi)否(fou)(fou)與合(he)同相(xiang)符(fu)，地(di)面是(shi)(shi)(shi)否(fou)(fou)防滑，墻(qiang)身有(you)無1.5米以上的瓷磚(zhuan)，灶臺高度是(shi)(shi)(shi)否(fou)(fou)合(he)適，灶具(ju)安(an)全性如何，脫排油煙機效(xiao)果如何，熱(re)水器品牌、規格(ge)是(shi)(shi)(shi)否(fou)(fou)達到約定標(biao)準，管(guan)道線(xian)路(lu)是(shi)(shi)(shi)否(fou)(fou)通暢，整個廚(chu)房(fang)(fang)是(shi)(shi)(shi)否(fou)(fou)具(ju)備(bei)清洗、烹(peng)調、儲(chu)藏等(deng)基本功(gong)能(neng)。如果沒有(you)裝(zhuang)(zhuang)修，是(shi)(shi)(shi)否(fou)(fou)把各種管(guan)道、線(xian)路(lu)、插口位置(zhi)預(yu)留(liu)好。　

九、水電工程　　

上水、下水管道、門閥材質如何，大小開關是否正常；衛生間、廚房上、下水是否通暢；用電線路排是否合
理、安(an)全、方便、開關、燈座、插座是否(fou)正常通電，燈具安(an)裝(zhuang)是否(fou)牢靠，能否(fou)正常使用(yong)。　

十、門窗工程　　

分(fen)戶門(men)是(shi)否牢(lao)固，安全，有(you)(you)無(wu)防盜功能(neng)，如果沒有(you)(you)，能(neng)否安裝(zhuang)防盜門(men)；門(men)的(de)厚(hou)度，材(cai)質(zhi)和規(gui)(gui)格、密封性如何(he)(he)；窗(chuang)子(zi)的(de)材(cai)質(zhi)、規(gui)(gui)格與厚(hou)度，玻璃的(de)品種(zhong)與厚(hou)度是(shi)否安全，窗(chuang)子(zi)的(de)開關是(shi)否靈巧、方便(bian)、密封性如何(he)(he)。以上(shang)是(shi)否符(fu)合(he)合(he)同規(gui)(gui)定(ding)標(biao)準。

十一、私密性　　

檢(jian)查陽臺、廚房、衛生間、臥室(shi)能(neng)否被外部窺視，衛生間的(de)窗不得(de)直對(dui)樓梯間，門不能(neng)直對(dui)起(qi)居(ju)(ju)室(shi)，居(ju)(ju)室(shi)門窗勿與鄰居(ju)(ju)衛生間的(de)門窗相對(dui)，墻(qiang)(qiang)壁的(de)隔音效果如(ru)何(he)。一般來(lai)說，外墻(qiang)(qiang)、分(fen)戶墻(qiang)(qiang)、樓板的(de)空氣(qi)隔聲(sheng)標(biao)準(zhun)，計權隔聲(sheng)量(liang)應大于等于45分(fen)貝。　　

十二、安全性　

煤氣管(guan)、避雷裝置等垂直管(guan)線不能安裝在臨近陽臺(tai)或窗的部位；非封閉陽臺(tai)是否與公用走道接近，有無翻越可(ke)能。　　

十三(san)、電信(xin)設備　　

電話線(xian)(xian)、電腦網絡(luo)線(xian)(xian)、閉(bi)路電視線(xian)(xian)、衛(wei)星天(tian)線(xian)(xian)是否到戶，接(jie)插(cha)口是否預留，分布是否合理，每套(tao)有無對講設備(bei)。

5、公共設(she)施驗收標(biao)準(zhun)

答：對公共設(she)施進行驗收應把握以下幾點：　　

一、樓梯　　

標準樓(lou)梯角(jiao)度應(ying)適中，轉向處設有平臺供休息；樓(lou)梯高(gao)度也應(ying)注(zhu)意(yi)：階(jie)高(gao)在(zai)22厘米上(shang)下，階(jie)面(mian)在(zai)15厘米以上(shang)，角(jiao)度為45度；樓(lou)梯應(ying)設扶手。公用走道和(he)樓(lou)梯應(ying)符合消防要求(qiu)。　　

二、電梯　　

電(dian)梯數(shu)、品牌、制造商、型號(hao)、承載量、升降速度；電(dian)梯是(shi)自(zi)動還是(shi)專人(ren)操作，有無(wu)緊急呼(hu)救(jiu)系統(tong)，有無(wu)監視系統(tong)，有無(wu)應急疏散(san)系統(tong)，是(shi)全(quan)天候運行還是(shi)分時段運行。　　

三、供水工程　　

公(gong)共(gong)供(gong)水(shui)(shui)(shui)(shui)是(shi)否正常，水(shui)(shui)(shui)(shui)壓和水(shui)(shui)(shui)(shui)流量，水(shui)(shui)(shui)(shui)質是(shi)否達(da)到(dao)飲(yin)用(yong)水(shui)(shui)(shui)(shui)標準，是(shi)否經過特殊凈化處(chu)理(如(ru)果售房合同有承(cheng)諾)，是(shi)否24小時供(gong)應熱(re)水(shui)(shui)(shui)(shui)(如(ru)果事前有書面承(cheng)諾)。多層住宅不宜采(cai)用(yong)水(shui)(shui)(shui)(shui)箱給(gei)水(shui)(shui)(shui)(shui)方式(shi)，而應采(cai)用(yong)地壓式(shi)供(gong)水(shui)(shui)(shui)(shui)。高層住宅的(de)鋼筋混凝土水(shui)(shui)(shui)(shui)箱內壁應鋪白瓷磚。供(gong)水(shui)(shui)(shui)(shui)管道(dao)是(shi)采(cai)用(yong)鐵管(易銹蝕)，還是(shi)采(cai)用(yong)清(qing)潔衛生的(de)PVC和UPVC管。　

四、供電工程　　

公(gong)共供電(dian)是否(fou)正常，有無(wu)雙路供電(dian)，是否(fou)會出現限(xian)電(dian)時間，電(dian)壓是否(fou)穩定(ding)，電(dian)表(biao)系統工作是否(fou)正常，電(dian)表(biao)有無(wu)抄數。　　

五、供氣工程　

供氣(qi)的種類(煤(mei)氣(qi)、天然氣(qi)、液化氣(qi))和方式(管道(dao)、罐裝)，供氣(qi)容(rong)量(liang)大小，管道(dao)、計(ji)量(liang)是否正常(chang)，氣(qi)表有(you)無(wu)抄數(shu)記(ji)錄(lu)。　

六、停車場地　　

有無專用停(ting)放非(fei)機(ji)動(dong)車和機(ji)動(dong)車的場地(di)，容(rong)量(liang)大小；有無必要的安全防護，是(shi)否與(yu)合同約定一致。　　

七、公共綠地　

小區(qu)公(gong)共綠(lv)地面積(ji)和綠(lv)化率是否達到了政府(fu)規定的(de)最低標(biao)準(zhun)(30％)，或合同、廣(guang)告(gao)承諾的(de)標(biao)準(zhun)。必(bi)要(yao)時可要(yao)求開(kai)發商(shang)出示建設工程竣工規劃驗收合格證明，查(cha)看證明中核定的(de)數據。　

八、其他公共設(she)施　　

有些開發商在合同或銷(xiao)售(shou)廣告(gao)中(zhong)承諾有網(wang)球(qiu)場、游泳池(chi)、健身房、會所、下(xia)沉式音(yin)樂廣場等，交房時(shi)是否(fou)兌現；承諾的(de)智能(neng)化安全保(bao)衛系統是否(fou)有著(zhu)落，有無中(zhong)央監控、信(xin)息采集(ji)、預警(jing)系統，有無24小時(shi)保(bao)安。　　

九、房屋間距　　

房(fang)屋間距對通風、采光影響很大，所交房(fang)屋是否符合(he)政(zheng)府規劃間距要求。　　

十、驗收記錄和房屋交接　　

購房(fang)者(zhe)對以上內容一(yi)一(yi)驗收(shou)，逐一(yi)記(ji)錄，符合政府規(gui)定和合同(tong)約(yue)定的(de)，通(tong)過驗收(shou)；存在問題的(de)，作好記(ji)錄，限期整改，不能(neng)(neng)整改的(de)，應(ying)給予經濟補償；問題嚴重(zhong)，對房(fang)屋使用功能(neng)(neng)影響重(zhong)大的(de)，可依法追究(jiu)開發商相應(ying)責(ze)任，甚(shen)至退房(fang)。

手把手教你買房子（入(ru)住篇）

辦理(li)房屋產權證流程以(yi)及準備材料

1.產權人需準備資料：　　　

商(shang)品(pin)房(fang)買(mai)賣契約(yue)正本；　　

購房發票復(fu)(fu)印件產權人身份證復(fu)(fu)印件（無身份證者(zhe)需(xu)提供有效身份證件復(fu)(fu)印件，年滿十(shi)八歲以下需(xu)提供戶口本復(fu)(fu)印件）；契稅發票上(shang)報(bao)聯；物業(ye)維(wei)修(xiu)基(ji)金繳款(kuan)憑證第二聯。

2.開發公司需準(zhun)備資料：商(shang)品(pin)房(fang)(fang)(fang)銷售許可證復(fu)印(yin)件(jian)(jian)或(huo)商(shang)品(pin)房(fang)(fang)(fang)交(jiao)(jiao)易代碼；商(shang)品(pin)房(fang)(fang)(fang)登(deng)記備案證復(fu)印(yin)件(jian)(jian)或(huo)商(shang)品(pin)房(fang)(fang)(fang)交(jiao)(jiao)易代碼；竣工驗收報告復(fu)印(yin)件(jian)(jian)或(huo)商(shang)品(pin)房(fang)(fang)(fang)交(jiao)(jiao)易代碼授(shou)權委托書。

3.辦(ban)證須知：產權人(ren)帶全(quan)資料(liao)到房(fang)管局辦(ban)理(li)，交納相應的住(zhu)房(fang)交易產權登記費。

房屋(wu)產(chan)權證辦理(li)流程

（1） 登(deng)記收(shou)件(jian)。產(chan)權(quan)(quan)登(deng)記的(de)第一(yi)程序就(jiu)是登(deng)記收(shou)件(jian)。登(deng)記收(shou)件(jian)表示主管機關(guan)接受產(chan)權(quan)(quan)人(ren)主張權(quan)(quan)利的(de)申(shen)請(qing)(qing)。因此，產(chan)權(quan)(quan)人(ren)必須填(tian)寫申(shen)請(qing)(qing)書，并交驗有關(guan)證(zheng)明(ming)、證(zheng)件(jian)；經審(shen)查符(fu)合登(deng)記條件(jian)的(de)，予以收(shou)件(jian)。即(ji)接受申(shen)請(qing)(qing)書，收(shou)存需要進一(yi)步(bu)審(shen)查的(de)有關(guan)證(zheng)明(ming)、證(zheng)件(jian)。

（2）勘(kan)丈(zhang)繪圖(tu)。它是對已申請產權登(deng)記的房(fang)地(di)(di)產逐戶(hu)、逐處進行實地(di)(di)勘(kan)察，查(cha)清房(fang)地(di)(di)現狀，丈(zhang)量計(ji)算(suan)面(mian)(mian)積，核實墻體(ti)歸(gui)屬(shu)，繪制(zhi)分丘(qiu)平面(mian)(mian)圖(tu)，補測或修測房(fang)屋(wu)分幅(fu)平面(mian)(mian)圖(tu)，為(wei)產權全面(mian)(mian)審查(cha)和制(zhi)圖(tu)發證提供依據(ju)。

（3）產權審(shen)查。對申請(qing)登記的房(fang)屋(wu)，經過認真細致的實(shi)地勘察和丈量(liang)制圖(tu)，掌握了房(fang)屋(wu)全(quan)部(bu)實(shi)況資料以(yi)后，即(ji)可(ke)轉入產權審(shen)查。

產(chan)(chan)權審查是(shi)(shi)以產(chan)(chan)權檔案的(de)(de)歷史資料和(he)實地調查勘(kan)察(cha)的(de)(de)現實資料為基礎，以國家現行的(de)(de)政(zheng)策(ce)、法(fa)律和(he)有關的(de)(de)行政(zheng)法(fa)規為依據，對照申請(qing)人提(ti)交(jiao)的(de)(de)申請(qing)書、墻界表(biao)、產(chan)(chan)權證(zheng)(zheng)件、證(zheng)(zheng)明(ming)，逐戶、逐棟認真審查其(qi)申請(qing)登記的(de)(de)房屋產(chan)(chan)權來源是(shi)(shi)否(fou)清楚(chu)，產(chan)(chan)權轉移和(he)房屋變動是(shi)(shi)否(fou)合(he)法(fa)等整個(ge)復雜細致的(de)(de)工作過程。

需要說明的是(shi)(shi)，這里(li)的產權(quan)審查(cha)是(shi)(shi)全(quan)面的、更為細致的產權(quan)審查(cha)，是(shi)(shi)經過了登記收件勘丈繪(hui)圖(tu)后的產權(quan)審查(cha)。

（4）繪制權(quan)證(zheng)。對申請(qing)人申請(qing)的房地產，經過(guo)審查確(que)認可以頒發(fa)產權(quan)證(zheng)后，應及時轉(zhuan)入制權(quan)證(zheng)階段(duan)。這個階段(duan)的主要工作是繪制應頒發(fa)的產權(quan)證(zheng)件。

（5）收(shou)費發(fa)證(zheng)。它(ta)是產(chan)權(quan)(quan)登(deng)記(ji)發(fa)證(zheng)工作的(de)最后(hou)程序(xu)，要(yao)求把應收(shou)的(de)登(deng)記(ji)費收(shou)繳入庫(ku)，把應發(fa)出的(de)權(quan)(quan)證(zheng)發(fa)放到所有權(quan)(quan)人手中。

發(fa)放產權證前，必須(xu)全(quan)面檢(jian)查應發(fa)放的權證有無差(cha)錯，是(shi)否已交納契(qi)稅。

個人購買商品房，辦理房產證應當向登記機關提交：
1、購房合同（正本）；
2、購買發票（原件）；
3、竣工決算書（原件）；
4、個(ge)人身份證及復印(yin)件。

必須本人親自到場辦理(li)，如(ru)果(guo)委托他人辦理(li)須提供經過公正的(de)委托書。

二、單(dan)位購買商品房(fang)，辦理房(fang)產(chan)證(zheng)需持：

1、購房合同（正本）；
2、購買發票（復印件）；
3、竣工決算書（原件）；
4、單位介紹信（同時還需注明單位性質、委托何人前來辦理）；
5、《住(zhu)房質量保證書》、《住(zhu)房使用(yong)說明書》。

辦理產權登記以(yi)及產權證(zheng)在(zai)使(shi)用中常出現的問題

買房(fang)(fang)后(hou)應及(ji)時到(dao)房(fang)(fang)屋(wu)主管部(bu)門申請產(chan)(chan)權(quan)(quan)(quan)轉移過(guo)(guo)戶登記(ji)。買進的房(fang)(fang)產(chan)(chan)，只有(you)在(zai)進行了合法的產(chan)(chan)權(quan)(quan)(quan)登記(ji)，并(bing)取得(de)《房(fang)(fang)屋(wu)所有(you)權(quan)(quan)(quan)證》（即房(fang)(fang)屋(wu)產(chan)(chan)權(quan)(quan)(quan)證明文件(jian)）后(hou)，你對房(fang)(fang)屋(wu)的所有(you)權(quan)(quan)(quan)及(ji)其他權(quan)(quan)(quan)利才(cai)會得(de)到(dao)法律的保護，通過(guo)(guo)產(chan)(chan)權(quan)(quan)(quan)登記(ji)，可以使你驗證所購買房(fang)(fang)產(chan)(chan)是否存在(zai)產(chan)(chan)權(quan)(quan)(quan)問題。若發現產(chan)(chan)權(quan)(quan)(quan)問題，可及(ji)時通過(guo)(guo)法律向賣方索賠。

請注(zhu)意(yi)，在產(chan)權登記(ji)過程中，有些手續需要(yao)賣方協助辦理，這一(yi)條必須在合同(tong)中列明(ming)。產(chan)權登記(ji)費用(yong)，一(yi)般由買方承(cheng)擔。

若您買(mai)的是(shi)商品房(fang)(fang)(fang)，則按(an)有關規(gui)定，開(kai)發(fa)商在交房(fang)(fang)(fang)時(shi)應向房(fang)(fang)(fang)管局(ju)做好商品房(fang)(fang)(fang)竣工(gong)產權總登記(ji)，并在領取(qu)《竣工(gong)驗收證書》后的5個(ge)月內為購房(fang)(fang)(fang)者申辦房(fang)(fang)(fang)地(di)產證。

產權(quan)證在使用過程(cheng)中常出現的法律(lv)問題(ti)

 什么是房(fang)地(di)產產權？

城市房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)產(chan)權(quan)(quan)(quan)指房(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)所有(you)權(quan)(quan)(quan)和(he)該房(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)占(zhan)用國有(you)土地(di)的使用權(quan)(quan)(quan)。房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)產(chan)權(quan)(quan)(quan)具(ju)有(you)絕(jue)對性和(he)排(pai)他性。絕(jue)對性是(shi)指只有(you)產(chan)權(quan)(quan)(quan)人(ren)(ren)才具(ju)有(you)對房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)的充分、完整的控(kong)制、支配權(quan)(quan)(quan)，以及從而享(xiang)有(you)的利益(yi)，排(pai)地(di)性，是(shi)指產(chan)權(quan)(quan)(quan)人(ren)(ren)排(pai)除他人(ren)(ren)占(zhan)有(you)、干涉的權(quan)(quan)(quan)利。這種(zhong)權(quan)(quan)(quan)利包括直接的物權(quan)(quan)(quan)，也包括由此派生的典權(quan)(quan)(quan)、抵押權(quan)(quan)(quan)等他項(xiang)權(quan)(quan)(quan)利。

房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)產(chan)(chan)(chan)權(quan)是指房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)所(suo)有(you)者(zhe)對(dui)其所(suo)有(you)的(de)(de)房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)享有(you)的(de)(de)占(zhan)用(yong)、使用(yong)、收益、處(chu)分的(de)(de)權(quan)利。所(suo)謂占(zhan)有(you)，是合法取得和擁有(you)的(de)(de)意思(si)。它是指事(shi)實上對(dui)房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)的(de)(de)控制(zhi)和支配。占(zhan)有(you)是房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)產(chan)(chan)(chan)權(quan)的(de)(de)基本(ben)內容，占(zhan)有(you)房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)的(de)(de)可以是所(suo)有(you)者(zhe)本(ben)身，也可以是非所(suo)有(you)者(zhe)通過(guo)合法手續對(dui)房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)的(de)(de)占(zhan)有(you)。

所(suo)謂使(shi)用，是(shi)指房(fang)地(di)產的(de)占有(you)(you)者按照房(fang)屋的(de)性能(neng)及使(shi)用價值對房(fang)屋合理地(di)加(jia)以利(li)用。房(fang)地(di)產的(de)權(quan)屬所(suo)有(you)(you)人可以自己行使(shi)使(shi)用權(quan)，如自住(zhu)、自用等；也可以依一定的(de)條件把房(fang)地(di)產的(de)使(shi)用權(quan)轉讓給他人，如出(chu)租、出(chu)借、抵押等。

房(fang)地(di)產(chan)的(de)(de)使(shi)用權(quan)(quan)(quan)(quan)(quan)(quan)(quan)和占(zhan)有(you)(you)(you)權(quan)(quan)(quan)(quan)(quan)(quan)(quan)是(shi)密不(bu)可(ke)分的(de)(de)，沒有(you)(you)(you)占(zhan)有(you)(you)(you)權(quan)(quan)(quan)(quan)(quan)(quan)(quan)，使(shi)用權(quan)(quan)(quan)(quan)(quan)(quan)(quan)就失去了存在的(de)(de)基礎(chu)，而使(shi)用權(quan)(quan)(quan)(quan)(quan)(quan)(quan)又可(ke)以從所(suo)有(you)(you)(you)權(quan)(quan)(quan)(quan)(quan)(quan)(quan)中分離出來，即(ji)有(you)(you)(you)使(shi)用權(quan)(quan)(quan)(quan)(quan)(quan)(quan)不(bu)一(yi)定就有(you)(you)(you)所(suo)有(you)(you)(you)權(quan)(quan)(quan)(quan)(quan)(quan)(quan)，但卻(que)一(yi)定有(you)(you)(you)占(zhan)有(you)(you)(you)權(quan)(quan)(quan)(quan)(quan)(quan)(quan)。所(suo)謂(wei)收(shou)益(yi)(yi)，是(shi)指房(fang)地(di)產(chan)所(suo)有(you)(you)(you)權(quan)(quan)(quan)(quan)(quan)(quan)(quan)人(ren)按照法律(lv)(lv)規定，從履行權(quan)(quan)(quan)(quan)(quan)(quan)(quan)利(li)義務關系(xi)中得到的(de)(de)收(shou)益(yi)(yi)。如出租房(fang)屋收(shou)取的(de)(de)租金。房(fang)地(di)產(chan)收(shou)益(yi)(yi)是(shi)房(fang)地(di)產(chan)所(suo)有(you)(you)(you)權(quan)(quan)(quan)(quan)(quan)(quan)(quan)的(de)(de)內在固有(you)(you)(you)的(de)(de)要(yao)求，它(ta)是(shi)所(suo)有(you)(you)(you)權(quan)(quan)(quan)(quan)(quan)(quan)(quan)實現的(de)(de)重(zhong)要(yao)途徑之一(yi)。所(suo)謂(wei)處分，是(shi)指房(fang)屋所(suo)有(you)(you)(you)權(quan)(quan)(quan)(quan)(quan)(quan)(quan)人(ren)在法律(lv)(lv)允許的(de)(de)范(fan)圍內，根據自(zi)(zi)己的(de)(de)意志，對房(fang)地(di)產(chan)進行處置的(de)(de)權(quan)(quan)(quan)(quan)(quan)(quan)(quan)利(li)如依法對自(zi)(zi)己所(suo)有(you)(you)(you)的(de)(de)房(fang)地(di)產(chan)出售、贈與、變換等。

一(yi)、遺失(shi)《房地產證》如何申請補領

《房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)證(zheng)》毀(hui)滅或遺失的，權利人(ren)應聲(sheng)明(ming)(ming)遺失，并向(xiang)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)所在地(di)(di)(di)的房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)管(guan)理部門報失，申(shen)請(qing)補(bu)發。登(deng)記(ji)機關(guan)收到申(shen)請(qing)后，刊登(deng)公告，六個(ge)月后予(yu)以補(bu)發，并在《房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)證(zheng)》上注明(ming)(ming)″補(bu)發″字樣。申(shen)請(qing)補(bu)發《房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)證(zheng)》需(xu)提(ti)交如下材料：

（一(yi)）刊登公告聲明的報紙；

（二）身份證明；

（三(san)）補發《房地產證》申請書

二、如(ru)何識(shi)別房產證(zheng)的真偽

 建設部決定在2002年1月1日實施《城市房(fang)屋(wu)權屬(shu)登記管理辦法》的同時，在全國啟用新(xin)的統(tong)一印制的房(fang)屋(wu)權屬(shu)證(zheng)(zheng)。那(nei)么(me)(me)，新(xin)證(zheng)(zheng)與舊的權屬(shu)證(zheng)(zheng)書有什么(me)(me)不(bu)同？怎樣(yang)才能較好地(di)識別房(fang)屋(wu)權屬(shu)證(zheng)(zheng)書的真偽？

1：格式(shi)(shi)(shi)內容(rong)不(bu)一(yi)(yi)樣(yang)。我國(guo)的產權(quan)登(deng)記始(shi)于解(jie)放初期，權(quan)證由各地印制，格式(shi)(shi)(shi)內容(rong)并不(bu)統一(yi)(yi)。盡管1987年(nian)建設部統一(yi)(yi)過全國(guo)房(fang)屋權(quan)屬證書(shu)樣(yang)式(shi)(shi)(shi)，但(dan)目前證書(shu)格式(shi)(shi)(shi)內容(rong)仍不(bu)統一(yi)(yi)。有(you)建設部式(shi)(shi)(shi)樣(yang)的，有(you)改造建設部式(shi)(shi)(shi)樣(yang)的，有(you)自行印制的，有(you)本式(shi)(shi)(shi)的，也(ye)有(you)一(yi)(yi)張紙(zhi)的。

2：印(yin)制(zhi)質量不一致。有(you)大(da)廠(chang)精(jing)工印(yin)制(zhi)的，也有(you)街道小廠(chang)粗(cu)制(zhi)濫造的，所(suo)用(yong)紙張質地(di)更是差(cha)別甚大(da)。

3：沒有任何防偽(wei)措施。

4：發證機(ji)關極(ji)不規范，有的叫(jiao)政府(fu)，有的叫(jiao)房地產管理局，有的叫(jiao)房管處、所(suo)、站，因此，所(suo)用(yong)印章也不規范，不統一。

新(xin)的(de)房(fang)屋(wu)(wu)(wu)權(quan)(quan)(quan)屬證書由建設(she)部(bu)設(she)計監制，中國人民銀行北京印(yin)鈔廠獨家印(yin)制。新(xin)證共(gong)分三種：即《房(fang)屋(wu)(wu)(wu)所有(you)權(quan)(quan)(quan)證》、《房(fang)屋(wu)(wu)(wu)共(gong)有(you)權(quan)(quan)(quan)證》、《房(fang)屋(wu)(wu)(wu)他項(xiang)權(quan)(quan)(quan)證》。內(nei)頁印(yin)有(you)統(tong)(tong)一(yi)規范(fan)的(de)填寫項(xiang)目。由于是統(tong)(tong)一(yi)監制、獨家印(yin)制，這(zhe)就(jiu)有(you)效地保證了權(quan)(quan)(quan)證的(de)規范(fan)、標準、統(tong)(tong)一(yi)，增(zeng)強了權(quan)(quan)(quan)證的(de)權(quan)(quan)(quan)威性。權(quan)(quan)(quan)證印(yin)制質(zhi)量(liang)上乘，封面(mian)為(wei)紅色(se)（他項(xiang)權(quan)(quan)(quan)證為(wei)藍色(se)，印(yin)有(you)金色(se)國徽。材(cai)料為(wei)進口(kou)護照面(mian)料，內(nei)頁為(wei)粉紅色(se)印(yin)鈔紙，采用(yong)了護照和(he)(he)鈔票印(yin)制工藝。且(qie)增(zeng)加了防(fang)偽功能，如注冊(ce)號、團花、水(shui)印(yin)等，規范(fan)了發證機關和(he)(he)用(yong)印(yin)。

根據(ju)上述新舊(jiu)權(quan)屬證(zheng)的不同和(he)新證(zheng)的特(te)點，我們對權(quan)屬證(zheng)書(shu)的真偽就不難區別了(le)。

首先，應該按照(zhao)以上新證的特點(dian)從總體看它的印制質量較高。

由于(yu)新(xin)證是獨家按照專(zhuan)門(men)工藝和(he)(he)選(xuan)用專(zhuan)門(men)材料印(yin)制(zhi)，它的(de)質地(di)和(he)(he)印(yin)制(zhi)質量(liang)非一般可(ke)比。大體印(yin)制(zhi)精(jing)良者(zhe)為真(zhen)，印(yin)制(zhi)粗(cu)糙者(zhe)為偽。這是從感官上區分。當然，最重要(yao)，最本質的(de)辨(bian)別方法是把握(wo)新(xin)證的(de)特點和(he)(he)防偽功能。主要(yao)有以(yi)下(xia)幾個方面。

1：建房注冊號

由于新證是(shi)(shi)建(jian)設部(bu)監制(zhi)，建(jian)設部(bu)對每個能(neng)夠發證的市（縣）發證機關進(jin)行(xing)了(le)注(zhu)冊(ce)登記，并予以編(bian)號(hao)。那么在辨別時(shi)，要看它(ta)是(shi)(shi)否有編(bian)號(hao)，編(bian)號(hao)是(shi)(shi)否是(shi)(shi)建(jian)設部(bu)公告的全(quan)國統一(yi)編(bian)號(hao)。

2： 發證機(ji)關（蓋章）

這(zhe)里要注(zhu)意兩個方面(mian)：一(yi)是規范的(de)(de)發證(zheng)機關(guan)是市（縣）的(de)(de)房(fang)地產管(guan)理局（房(fang)產管(guan)理局或市（縣）人民政(zheng)府。別的(de)(de)任何單位或部門都無權(quan)發證(zheng)，他(ta)們發的(de)(de)權(quan)證(zheng)都屬(shu)于非法(fa)，無效的(de)(de)；二(er)是所蓋(gai)印(yin)章均(jun)(jun)系(xi)機器(qi)套印(yin)，印(yin)跡清(qing)晰(xi)，干凈，均(jun)(jun)勻，手工蓋(gai)印(yin)是不(bu)可(ke)比的(de)(de)。

3： 團花

在封面(mian)里頁有由土紅，翠綠(lv)二色細紋(wen)組成的五(wu)瓣疊加團花(hua)。線(xian)條流(liu)暢，紋(wen)理清晰。

4： 花邊

首頁，即(ji)發證機關(guan)蓋章頁有上下(xia)等寬，對稱，左(zuo)右(you)等寬，對稱的咖啡色花(hua)紋邊框。花(hua)紋細膩，清晰(xi)。

5： 暗印，水印

所(suo)用紙(zhi)(zhi)張(zhang)為印(yin)鈔紙(zhi)(zhi)，淺(qian)粉(fen)底色(se)，等線宋(song)體“房(fang)屋所(suo)有權(quan)證(zheng)”底紋暗印(yin)。將紙(zhi)(zhi)對著光亮處，則可見高層或(huo)多(duo)層水和房(fang)屋

6：編號

在封(feng)面三頁，即“注意事項”頁右下角有印(yin)鈔廠的(de)印(yin)刷流水編號。同一發證機關的(de)權證號碼是連續的(de)。

7：發證編號

即首頁花邊框內(nei)上端由發(fa)證(zheng)機(ji)關編列(lie)的(de)權證(zheng)號(hao)碼(ma)。此號(hao)碼(ma)與發(fa)證(zheng)機(ji)關的(de)簿冊，檔(dang)案記載相一致。

按(an)照上述(shu)權證(zheng)的特點(dian)和防偽功能，進行綜合審(shen)查(cha)考慮，你手中的房屋權屬證(zheng)書的真偽就不(bu)難識別了(le)。

住宅(zhai)小區物(wu)業管(guan)理內容(rong)及費(fei)用的基本構成

一(yi)、住宅小區(qu)物(wu)業管(guan)理的內容　　

包(bao)括(kuo)對(dui)住宅(zhai)(zhai)小區(qu)居民和住宅(zhai)(zhai)小區(qu)內的房屋建筑及其(qi)設備、市政公用設施、綠(lv)化、衛生、交(jiao)通、治安、環境等的管理。　　

二、住宅小區(qu)物(wu)業管(guan)理的對(dui)象(xiang)　　

住宅(zhai)小(xiao)(xiao)區(qu)的(de)物業管(guan)(guan)(guan)理，管(guan)(guan)(guan)理和服務的(de)對象首先就(jiu)是(shi)(shi)住宅(zhai)小(xiao)(xiao)區(qu)的(de)居(ju)民(min)。對于(yu)居(ju)民(min)的(de)管(guan)(guan)(guan)理，不(bu)是(shi)(shi)限(xian)制(zhi)他們(men)的(de)人身(shen)自(zi)由，而是(shi)(shi)管(guan)(guan)(guan)理他們(men)在小(xiao)(xiao)區(qu)居(ju)住時的(de)部分行為。　　

三(san)、住宅小區居住設施管理 　　

住(zhu)(zhu)宅(zhai)小區(qu)物(wu)業管(guan)(guan)理公司根椐物(wu)業管(guan)(guan)理合同(tong)，只負(fu)責住(zhu)(zhu)宅(zhai)小區(qu)房(fang)屋(wu)及(ji)附(fu)屬(shu)設(she)施、設(she)備(bei)的(de)(de)管(guan)(guan)理。管(guan)(guan)理重(zhong)點(dian)在共有(you)部分(fen)。住(zhu)(zhu)宅(zhai)小區(qu)的(de)(de)房(fang)屋(wu)使(shi)用(yong)過(guo)程(cheng)中有(you)自(zi)然或人(ren)(ren)為損害(hai)，有(you)使(shi)用(yong)過(guo)程(cheng)中產(chan)權人(ren)(ren)與(yu)(yu)使(shi)用(yong)人(ren)(ren)、不同(tong)產(chan)權人(ren)(ren)之間(jian)及(ji)房(fang)屋(wu)中設(she)備(bei)和與(yu)(yu)公用(yong)設(she)備(bei)之間(jian)等因使(shi)用(yong)關系而產(chan)生(sheng)的(de)(de)各種需要調(diao)節(jie)、管(guan)(guan)理的(de)(de)多種環節(jie)。　　

住宅小區的公共設施，管(guan)理是受各系(xi)統市(shi)政部門所(suo)有者的委托(tuo)，代管(guan)各系(xi)統的運行(xing)狀況及運行(xing)結果，代繳各種有關費用。

四、居(ju)住環境管理 　　

住宅(zhai)小區物業管(guan)理(li)的(de)自(zi)(zi)然環(huan)境(jing)(jing)管(guan)理(li)，是對自(zi)(zi)然環(huan)境(jing)(jing)的(de)監測與防(fang)止(zhi)自(zi)(zi)然環(huan)境(jing)(jing)中(zhong)不良因素的(de)發生，對人為環(huan)境(jing)(jing)的(de)管(guan)理(li)是維護(hu)和改變、塑造一種人為環(huan)境(jing)(jing)，維護(hu)是一種環(huan)境(jing)(jing)秩序。　　

住宅小區自然環(huan)境(jing)是(shi)客觀存在的(de)，不能人為創造，也很難改造。只能對現(xian)有環(huan)境(jing)進行有效的(de)了解和監測，及時納入物業管理公司管理檔案

物業管理費用的基(ji)本構成

1、管(guan)(guan)理(li)費(fei):用于物業(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)區域的日常管(guan)(guan)理(li)，包括物業(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)區域內的巡(xun)視、檢查、物業(ye)(ye)維修、更(geng)新費(fei)用的帳務管(guan)(guan)理(li)、物業(ye)(ye)檔案資料(liao)的保管(guan)(guan)和其他有關物業(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)服(fu)務；

2、房屋設(she)備運行費:用(yong)于電(dian)梯、水泵等房屋設(she)備運行服(fu)務所需的費用(yong):

3、保潔費:用于物業管(guan)理區域內日常保潔服務所需的費用；

4、保安(an)費(fei):用于物業管理(li)區域內日常(chang)安(an)全保衛服務所需(xu)的(de)費(fei)用；

5、維修(xiu)費:用(yong)于物業維修(xiu)服務所需的(de)費用(yong)。

物業問題矛(mao)盾(dun)的產(chan)生的根源(yuan)以及物業的標準(zhun)

隨著住(zhu)宅小(xiao)區(qu)的(de)不斷涌現，許多(duo)物(wu)業(ye)(ye)(ye)糾(jiu)(jiu)紛也開始逐步增(zeng)多(duo)起(qi)來，以(yi)前有(you)關物(wu)業(ye)(ye)(ye)立法(fa)已經(jing)不能適應；一些新的(de)問題、業(ye)(ye)(ye)主與物(wu)業(ye)(ye)(ye)公司(si)之(zhi)間，業(ye)(ye)(ye)主與業(ye)(ye)(ye)主之(zhi)間，業(ye)(ye)(ye)主與開發商(shang)以(yi)及(ji)業(ye)(ye)(ye)主與政府之(zhi)間暴露(lu)出(chu)來，這(zhe)就是產生(sheng)物(wu)業(ye)(ye)(ye)糾(jiu)(jiu)紛的(de)原因，是商(shang)品房投訴中(zhong)的(de)熱點(dian)，其中(zhong)最主要的(de)是物(wu)業(ye)(ye)(ye)管理(li)服務收費，特別是普通(tong)居住(zhu)小(xiao)區(qu)物(wu)業(ye)(ye)(ye)管理(li)服務收費的(de)問題，更(geng)成了人們議(yi)論的(de)焦點(dian)。

1、物(wu)業問題矛盾的產生

1.1   物(wu)業收費

物業(ye)收(shou)(shou)費(fei)(fei)(fei)(fei)問題(ti)一直是(shi)大家經常談(tan)話(hua)的(de)老話(hua)題(ti)了，但收(shou)(shou)費(fei)(fei)(fei)(fei)到底(di)應是(shi)多少？依(yi)據的(de)法規是(shi)什么(me)？怎樣制(zhi)止亂(luan)收(shou)(shou)費(fei)(fei)(fei)(fei)？至今沒有(you)一個明確(que)的(de)說法，因(yin)收(shou)(shou)費(fei)(fei)(fei)(fei)不(bu)(bu)合(he)理(li)而引發的(de)沖突是(shi)事例屢見不(bu)(bu)鮮，這又主要(yao)集中(zhong)在兩方(fang)面(mian)，一是(shi)亂(luan)收(shou)(shou)費(fei)(fei)(fei)(fei)，另(ling)一個是(shi)不(bu)(bu)收(shou)(shou)費(fei)(fei)(fei)(fei)，物業(ye)公司(si)這方(fang)面(mian)主要(yao)是(shi)業(ye)主欠物業(ye)管(guan)理(li)費(fei)(fei)(fei)(fei)用的(de)比(bi)較(jiao)嚴重，比(bi)如拆遷(qian)(qian)戶，對拆遷(qian)(qian)安(an)置不(bu)(bu)滿(man)意造成不(bu)(bu)交或(huo)者少交物業(ye)費(fei)(fei)(fei)(fei)，有(you)的(de)因(yin)車輛丟失不(bu)(bu)交保安(an)費(fei)(fei)(fei)(fei)，低層(ceng)住戶不(bu)(bu)交電(dian)梯費(fei)(fei)(fei)(fei)，二次加壓費(fei)(fei)(fei)(fei)等，另(ling)一方(fang)面(mian)：業(ye)主方(fang)面(mian)主要(yao)是(shi)認為管(guan)理(li)服務不(bu)(bu)到位，不(bu)(bu)規范(fan)，小(xiao)區環(huan)境臟(zang)、亂(luan)、差、收(shou)(shou)費(fei)(fei)(fei)(fei)不(bu)(bu)合(he)理(li)，亂(luan)收(shou)(shou)費(fei)(fei)(fei)(fei)、多收(shou)(shou)費(fei)(fei)(fei)(fei)的(de)現象時(shi)有(you)發生，物業(ye)管(guan)理(li)沒有(you)標(biao)準可循。

1.2   質價不符是問題(ti)的根源

物(wu)業(ye)(ye)收費應是(shi)優質(zhi)優價(jia)，按(an)質(zhi)論價(jia)，而(er)(er)(er)(er)不(bu)(bu)(bu)(bu)(bu)應是(shi)統一不(bu)(bu)(bu)(bu)(bu)變的(de)(de)(de)(de)，如果是(shi)統一不(bu)(bu)(bu)(bu)(bu)變的(de)(de)(de)(de)則(ze)體現(xian)(xian)不(bu)(bu)(bu)(bu)(bu)出(chu)(chu)服(fu)務(wu)(wu)的(de)(de)(de)(de)差別性(xing)和(he)收費的(de)(de)(de)(de)差別性(xing)，應該在不(bu)(bu)(bu)(bu)(bu)同的(de)(de)(de)(de)范(fan)圍(wei)內(nei)實施標(biao)準的(de)(de)(de)(de)量化與質(zhi)化，從而(er)(er)(er)(er)體現(xian)(xian)質(zhi)價(jia)比的(de)(de)(de)(de)合理(li)(li)性(xing)，公(gong)平(ping)競爭的(de)(de)(de)(de)原(yuan)則(ze)性(xing)，現(xian)(xian)在我國的(de)(de)(de)(de)物(wu)業(ye)(ye)管理(li)(li)企(qi)業(ye)(ye)多數(shu)為原(yuan)來(lai)的(de)(de)(de)(de)房地產(chan)(chan)公(gong)司分立出(chu)(chu)來(lai)的(de)(de)(de)(de)，或是(shi)從房管部門轉(zhuan)制(zhi)而(er)(er)(er)(er)來(lai)的(de)(de)(de)(de)，體制(zhi)轉(zhuan)軌的(de)(de)(de)(de)過(guo)程是(shi)急促的(de)(de)(de)(de)，被(bei)動的(de)(de)(de)(de)，固而(er)(er)(er)(er)產(chan)(chan)生物(wu)業(ye)(ye)管理(li)(li)企(qi)業(ye)(ye)規模小(xiao)，管理(li)(li)成(cheng)(cheng)本(ben)居高不(bu)(bu)(bu)(bu)(bu)下，經營(ying)效益也比較差，從而(er)(er)(er)(er)不(bu)(bu)(bu)(bu)(bu)具備應有的(de)(de)(de)(de)實力和(he)資格，更缺(que)乏(fa)必要(yao)的(de)(de)(de)(de)設(she)備管理(li)(li)人才。這(zhe)樣(yang)(yang)就造成(cheng)(cheng)管理(li)(li)不(bu)(bu)(bu)(bu)(bu)到位，上(shang)門服(fu)務(wu)(wu)不(bu)(bu)(bu)(bu)(bu)及(ji)時，冬季(ji)供暖不(bu)(bu)(bu)(bu)(bu)足等(deng)問題，以(yi)及(ji)物(wu)業(ye)(ye)管理(li)(li)人員(yuan)素質(zhi)較低(di)，服(fu)務(wu)(wu)態度低(di)劣，不(bu)(bu)(bu)(bu)(bu)菲的(de)(de)(de)(de)收費業(ye)(ye)主(zhu)當然不(bu)(bu)(bu)(bu)(bu)滿意，矛(mao)盾(dun)也由此而(er)(er)(er)(er)產(chan)(chan)生，并(bing)(bing)不(bu)(bu)(bu)(bu)(bu)是(shi)說價(jia)格降低(di)了矛(mao)盾(dun)就減(jian)少(shao)(shao)了，而(er)(er)(er)(er)應從根(gen)本(ben)上(shang)即體制(zhi)上(shang)、市場調(diao)節、企(qi)業(ye)(ye)規范(fan)等(deng)再度來(lai)考慮，首先通(tong)過(guo)立法來(lai)規范(fan)目前(qian)魚(yu)龍混雜的(de)(de)(de)(de)物(wu)業(ye)(ye)市場，再通(tong)過(guo)招標(biao)等(deng)市場調(diao)節手段進行(xing)優勝劣汰的(de)(de)(de)(de)選(xuan)擇(ze)，在商品(pin)(pin)住(zhu)宅買賣(mai)之(zhi)前(qian)，即進行(xing)物(wu)業(ye)(ye)服(fu)務(wu)(wu)方(fang)(fang)面的(de)(de)(de)(de)溝通(tong)，確定買房子并(bing)(bing)不(bu)(bu)(bu)(bu)(bu)只(zhi)是(shi)買個成(cheng)(cheng)品(pin)(pin)，而(er)(er)(er)(er)是(shi)包括(kuo)買賣(mai)之(zhi)后(hou)的(de)(de)(de)(de)延伸(shen)服(fu)務(wu)(wu)的(de)(de)(de)(de)理(li)(li)念(nian)，這(zhe)樣(yang)(yang)即可(ke)減(jian)少(shao)(shao)因買賣(mai)房產(chan)(chan)時對(dui)以(yi)后(hou)物(wu)業(ye)(ye)管理(li)(li)方(fang)(fang)面關注(zhu)較少(shao)(shao)而(er)(er)(er)(er)埋下的(de)(de)(de)(de)隱患，又可(ke)對(dui)房地產(chan)(chan)商方(fang)(fang)面提(ti)出(chu)(chu)更高的(de)(de)(de)(de)要(yao)求，從而(er)(er)(er)(er)對(dui)其進行(xing)約(yue)束。

1.3   業主有(you)償付費觀念未形成

從業(ye)(ye)主方面(mian)講，享受(shou)物業(ye)(ye)管理(li)服務(wu)(wu)需要(yao)付費的(de)(de)觀(guan)念還(huan)沒有形成，長期(qi)計劃(hua)經濟下(xia)的(de)(de)觀(guan)念根(gen)深蒂固，現在(zai)隨著住(zhu)房(fang)商品化，房(fang)屋的(de)(de)維(wei)護保養成了業(ye)(ye)主自己(ji)事(shi)情，原(yuan)由(you)國家(jia)或單位支(zhi)付的(de)(de)職(zhi)工福利部分，現由(you)自己(ji)承擔，人們對此觀(guan)念還(huan)不能(neng)從根(gen)本上轉彎過來(lai)，把物業(ye)(ye)管理(li)當作(zuo)一種服務(wu)(wu)性消費來(lai)支(zhi)出還(huan)有待時日。

1.4   法律(lv)不健(jian)全，處理糾(jiu)紛無法可(ke)依

我國目前遠沒有一部關于物業管理的專門法(fa)(fa)律、法(fa)(fa)規，只在(zai)民(min)法(fa)(fa)中有相鄰糾紛處理的淺之又淺的幾(ji)條，這已無法(fa)(fa)適應當前社(she)會發展的要求。

2、物業的標準

物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)(li)是(shi)(shi)(shi)一項(xiang)以(yi)服(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)宗(zong)旨，以(yi)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)(li)體現服(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)工作(zuo)，作(zuo)為(wei)(wei)(wei)(wei)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主都希望(wang)請到(dao)高(gao)水(shui)平(ping)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)(li)公(gong)(gong)司，享受貨(huo)真價實(shi)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)優質服(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)，而這優質服(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)筆者認(ren)為(wei)(wei)(wei)(wei)主要(yao)體現在(zai)以(yi)下幾個方(fang)面(mian)：①服(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)態度(du)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)熱(re)情、物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)(li)屬(shu)服(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)性行(xing)(xing)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)，服(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)對象是(shi)(shi)(shi)人，所以(yi)在(zai)服(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)中要(yao)一切從(cong)“以(yi)人為(wei)(wei)(wei)(wei)本”的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)原則(ze)出發(fa)，管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)(li)公(gong)(gong)司的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)員(yuan)工應(ying)(ying)(ying)(ying)發(fa)自內心為(wei)(wei)(wei)(wei)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主，客戶熱(re)情服(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)，做到(dao)行(xing)(xing)為(wei)(wei)(wei)(wei)、禮貌(mao)、語言規范(fan)、談吐文雅、遵守條約，衣冠整潔，動作(zuo)雅觀等。②服(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)設(she)備(bei)(bei)完(wan)好(hao)，硬(ying)件設(she)施的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)完(wan)好(hao)運行(xing)(xing)是(shi)(shi)(shi)實(shi)現高(gao)水(shui)平(ping)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)(li)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)先決條件，物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)(li)中的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)房屋建筑(zhu)、機器設(she)備(bei)(bei)、衛生設(she)備(bei)(bei)、通訊設(she)備(bei)(bei)、交(jiao)通工具(ju)等、對這些設(she)備(bei)(bei)要(yao)始(shi)終處于完(wan)好(hao)狀態，保證使用的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)正(zheng)常。③服(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)技(ji)能(neng)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)嫻(xian)熟，服(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)技(ji)能(neng)是(shi)(shi)(shi)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)(li)從(cong)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)人員(yuan)在(zai)服(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)(li)中應(ying)(ying)(ying)(ying)掌握(wo)和具(ju)備(bei)(bei)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)基本功，應(ying)(ying)(ying)(ying)當具(ju)備(bei)(bei)過(guo)硬(ying)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)設(she)備(bei)(bei)維護(hu)技(ji)術，保安(an)人員(yuan)應(ying)(ying)(ying)(ying)具(ju)備(bei)(bei)過(guo)硬(ying)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)制(zhi)安(an)消防本領，管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)(li)人員(yuan)應(ying)(ying)(ying)(ying)具(ju)備(bei)(bei)豐富(fu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)(li)知識和專業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)知識。④服(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)方(fang)式(shi)靈(ling)活，物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)(li)除(chu)了做到(dao)規范(fan)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)(li)，依法管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)(li)外，還應(ying)(ying)(ying)(ying)設(she)身處地地為(wei)(wei)(wei)(wei)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主，客戶著(zhu)想，努力為(wei)(wei)(wei)(wei)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主，客戶提(ti)供(gong)(gong)各種靈(ling)活的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)服(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)方(fang)式(shi)，盡可(ke)能(neng)簡化各種辦(ban)事(shi)手續(xu)，營業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)時(shi)(shi)間方(fang)面(mian)給業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主，客戶提(ti)供(gong)(gong)方(fang)便。⑤服(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)收(shou)費(fei)合理(li)(li)(li)(li)(li)，物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)(li)屬(shu)有償(chang)服(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)行(xing)(xing)為(wei)(wei)(wei)(wei)，物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)(li)公(gong)(gong)司制(zhi)定的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)綜合服(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)收(shou)費(fei)標準，政府應(ying)(ying)(ying)(ying)給予明(ming)確(que)規定，物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)(li)公(gong)(gong)司所開展的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)特約服(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)，便民服(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)也應(ying)(ying)(ying)(ying)滿足業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)戶，客戶的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)要(yao)求(qiu)與(yu)目的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)，不可(ke)亂收(shou)費(fei)，或多收(shou)費(fei)少(shao)服(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)。⑥服(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)制(zhi)度(du)健全(quan)，制(zhi)定并健全(quan)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)(li)制(zhi)度(du)，形成一整套規范(fan)，系(xi)統，科學的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)服(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)制(zhi)度(du)，以(yi)確(que)保為(wei)(wei)(wei)(wei)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)戶提(ti)供(gong)(gong)穩定的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)服(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)。⑦服(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)效(xiao)率(lv)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)迅速，服(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)效(xiao)率(lv)是(shi)(shi)(shi)向(xiang)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主，客戶服(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)時(shi)(shi)限，管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)(li)公(gong)(gong)司應(ying)(ying)(ying)(ying)盡量提(ti)高(gao)員(yuan)工的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)素質，減(jian)少(shao)工作(zuo)環節，縮(suo)短辦(ban)事(shi)時(shi)(shi)間，提(ti)高(gao)服(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)效(xiao)率(lv)。

總而言之(zhi)，物(wu)業(ye)(ye)公(gong)司(si)要從業(ye)(ye)主的(de)(de)利益出(chu)發(fa)(fa)來(lai)確(que)定自己的(de)(de)位置，這(zhe)樣才能(neng)使(shi)(shi)自己立足于市場(chang)，如果是房地(di)產(chan)開發(fa)(fa)商分離(li)出(chu)的(de)(de)物(wu)業(ye)(ye)部門可(ke)以有利于形(xing)成與推廣良好的(de)(de)企業(ye)(ye)形(xing)象，提高房屋銷售價(jia)格，加快銷售進度(du)，同時良好的(de)(de)物(wu)業(ye)(ye)管理能(neng)夠使(shi)(shi)物(wu)業(ye)(ye)發(fa)(fa)揮最大的(de)(de)使(shi)(shi)用效能(neng)，達(da)到增(zeng)值保值的(de)(de)作用，反之(zhi)則(ze)將直接影響物(wu)業(ye)(ye)的(de)(de)使(shi)(shi)用效果和(he)使(shi)(shi)用壽命。

家庭裝飾也是工程質量檢驗中的重點問題

家庭(ting)裝(zhuang)飾是室(shi)內裝(zhuang)飾工(gong)程(cheng)的(de)一個重要(yao)組(zu)成部分。隨著人(ren)們生活水平的(de)逐(zhu)年(nian)提高，家庭(ting)裝(zhuang)飾工(gong)程(cheng)的(de)造價與檔次也(ye)越(yue)來越(yue)高，與此同時，其工(gong)程(cheng)質量(liang)也(ye)暴露出了(le)越(yue)來越(yue)多的(de)共性問題。如何發現解決這些共性問題，科學地檢驗家庭(ting)裝(zhuang)飾工(gong)程(cheng)的(de)質量(liang)，切實維護好業主的(de)利益(yi)，已(yi)引起了(le)有關管(guan)理部門和廣大消費(fei)者的(de)共同關注。

進(jin)入上個世(shi)紀九十年代以(yi)來(lai)(lai)，隨著(zhu)裝(zhuang)(zhuang)飾行(xing)業(ye)(ye)的(de)(de)(de)日(ri)益(yi)成熟壯大(da)，建(jian)設(she)部及(ji)有(you)(you)(you)關部門相繼出(chu)臺了一系列裝(zhuang)(zhuang)飾工(gong)(gong)(gong)程質(zhi)量(liang)(liang)驗(yan)收的(de)(de)(de)標準和規定(ding)，比較重要的(de)(de)(de)有(you)(you)(you)《GB 50210—2001建(jian)筑裝(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)修工(gong)(gong)(gong)程質(zhi)量(liang)(liang)驗(yan)收規范》等(deng)，這(zhe)些(xie)標準和規定(ding)大(da)多(duo)(duo)針(zhen)對(dui)公共裝(zhuang)(zhuang)飾工(gong)(gong)(gong)程，放到(dao)家庭(ting)裝(zhuang)(zhuang)飾中去，必然有(you)(you)(you)些(xie)不(bu)易(yi)操作的(de)(de)(de)問題。盡管也有(you)(you)(you)一些(xie)針(zhen)對(dui)家庭(ting)裝(zhuang)(zhuang)飾工(gong)(gong)(gong)程的(de)(de)(de)規范要求，但有(you)(you)(you)時(shi)又因專業(ye)(ye)術語過(guo)多(duo)(duo)，而老百姓(xing)又缺乏這(zhe)方面(mian)的(de)(de)(de)知識，給(gei)檢驗(yan)具(ju)體工(gong)(gong)(gong)程質(zhi)量(liang)(liang)的(de)(de)(de)時(shi)候帶來(lai)(lai)麻煩。本人曾經(jing)(jing)多(duo)(duo)年從事裝(zhuang)(zhuang)飾設(she)計工(gong)(gong)(gong)作，近來(lai)(lai)又從事裝(zhuang)(zhuang)飾行(xing)業(ye)(ye)的(de)(de)(de)管理工(gong)(gong)(gong)作，在如何檢驗(yan)家庭(ting)裝(zhuang)(zhuang)飾質(zhi)量(liang)(liang)方面(mian)有(you)(you)(you)一些(xie)自己的(de)(de)(de)觀點和經(jing)(jing)驗(yan)，在這(zhe)里(li)簡要作以(yi)陳述，與(yu)大(da)家共同探討一下家庭(ting)裝(zhuang)(zhuang)飾工(gong)(gong)(gong)程質(zhi)量(liang)(liang)檢驗(yan)中的(de)(de)(de)重點問題。

家庭(ting)裝(zhuang)飾因其大多(duo)是要在一個(ge)(ge)有限的(de)空(kong)間(jian)內完成(cheng)吃、喝、拉(la)、撒、睡的(de)功能(neng)(neng)設(she)計的(de)特點(dian)，所(suo)以較(jiao)之于公共裝(zhuang)飾工(gong)程(cheng)有其較(jiao)為明顯的(de)共性問題(ti)。對這些共性問題(ti)，一般從兩(liang)個(ge)(ge)角度去看，其一是從工(gong)藝程(cheng)序角度，其二是從組成(cheng)房間(jian)的(de)不同部位(wei)來看。前(qian)者(zhe)比較(jiao)適(shi)合跟蹤式檢(jian)查，要求業主和有關質(zhi)量監理(li)人員有足夠的(de)時間(jian)，而后者(zhe)適(shi)用于大多(duo)數工(gong)程(cheng)，更(geng)能(neng)(neng)全面客(ke)觀地檢(jian)驗(yan)工(gong)程(cheng)成(cheng)品(pin)的(de)質(zhi)量。

1、按工藝程序檢驗

從(cong)工(gong)程(cheng)施工(gong)過程(cheng)當中涉及到的(de)工(gong)藝程(cheng)序順序看主要(yao)表現在(zai)以下(xia)四(si)個方(fang)面(mian)：一是(shi)(shi)(shi)隱蔽工(gong)程(cheng)；二是(shi)(shi)(shi)基層龍骨、襯板項(xiang)目(mu)；三(san)是(shi)(shi)(shi)飾面(mian)項(xiang)目(mu)；四(si)是(shi)(shi)(shi)瓷磚(zhuan)、理石粘貼和(he)五金玻璃等工(gong)程(cheng)項(xiang)目(mu)。

1、1、 隱(yin)蔽工程

主要(yao)是土(tu)建改造(zao)、水(shui)電(dian)管線的布排等(deng)方面的檢驗(yan)(yan)。要(yao)注意作好(hao)隱蔽(bi)工(gong)程(cheng)的驗(yan)(yan)收記錄。如涉及(ji)到(dao)墻(qiang)體等(deng)建筑結構改變(bian)，要(yao)查看由原建筑設(she)計(ji)部門(men)提出變(bian)更設(she)計(ji)的圖(tu)紙是否和實際(ji)工(gong)程(cheng)吻合。水(shui)電(dian)管線的規格要(yao)重點檢驗(yan)(yan)，如達不(bu)到(dao)使用要(yao)求的，則一律返工(gong)。一個(ge)家裝工(gong)程(cheng)的安(an)全隱患往(wang)往(wang)源自隱蔽(bi)工(gong)程(cheng)的質量。

1、2、 基層龍骨、襯(chen)板(ban)項目(mu)