商品房本(ben)身是(shi)一(yi)種(zhong)商品，但它不同于一(yi)般的商品，因其(qi)成交(jiao)過(guo)程時間(jian)長，價格高，手續繁(fan)瑣等特殊性(xing)，以致買賣雙方(fang)經常產生一(yi)些糾紛。究其(qi)原因主要是(shi)購(gou)房者缺(que)乏基(ji)本(ben)購(gou)房知識。

當(dang)然還一(yi)定(ding)要(yao)(yao)有一(yi)筆(bi)(bi)資(zi)金(jin)的(de)(de)(de)支持，這筆(bi)(bi)資(zi)金(jin)的(de)(de)(de)數額(e)，決(jue)定(ding)了(le)您(nin)在買(mai)(mai)(mai)房(fang)(fang)中的(de)(de)(de)一(yi)切重要(yao)(yao)行(xing)為。20萬元、50萬元，還是(shi)80萬元、上百萬元，甚至更多，這些(xie)資(zi)金(jin)的(de)(de)(de)不(bu)同準備，直接(jie)影響著(zhu)您(nin)想購買(mai)(mai)(mai)物業的(de)(de)(de)品質。并且對(dui)于商品房(fang)(fang)的(de)(de)(de)一(yi)切相關知識(shi)您(nin)一(yi)定(ding)要(yao)(yao)做足功課。比如什(shen)么是(shi)住宅的(de)(de)(de)開間、進深、層(ceng)高和凈高？什(shen)么是(shi)建(jian)筑(zhu)容(rong)積率(lv)、建(jian)筑(zhu)密度(du)和綠化率(lv)？等等名詞解(jie)(jie)釋，當(dang)然更重要(yao)(yao)的(de)(de)(de)是(shi)哪(na)些(xie)房(fang)(fang)能買(mai)(mai)(mai)，哪(na)些(xie)房(fang)(fang)不(bu)能買(mai)(mai)(mai)。當(dang)您(nin)把這些(xie)基(ji)礎信息(xi)了(le)解(jie)(jie)全面后，您(nin)才能夠真正的(de)(de)(de)進入到(dao)實(shi)際看房(fang)(fang)的(de)(de)(de)大軍當(dang)中，所以您(nin)將來想買(mai)(mai)(mai)到(dao)一(yi)套好房(fang)(fang)，了(le)解(jie)(jie)這些(xie)基(ji)礎知識(shi)是(shi)必不(bu)可少的(de)(de)(de)。

房地產名詞解釋：基礎(chu)知識

1.樓(lou)(lou)(lou)盤均(jun)(jun)(jun)價(jia)(jia)：是(shi)(shi)樓(lou)(lou)(lou)盤的(de)(de)(de)(de)(de)平(ping)均(jun)(jun)(jun)價(jia)(jia)格(ge)，它代表著一(yi)個(ge)項目(mu)整體的(de)(de)(de)(de)(de)價(jia)(jia)位水平(ping)。但購房(fang)者在(zai)去售(shou)(shou)(shou)樓(lou)(lou)(lou)處咨(zi)詢時(shi)會(hui)發(fa)現，用(yong)標著的(de)(de)(de)(de)(de)“均(jun)(jun)(jun)價(jia)(jia)”來買房(fang)，往(wang)往(wang)是(shi)(shi)買不(bu)(bu)到(dao)的(de)(de)(de)(de)(de)。那么“均(jun)(jun)(jun)價(jia)(jia)”到(dao)底是(shi)(shi)什么呢？開發(fa)商在(zai)開盤銷售(shou)(shou)(shou)之(zhi)前根(gen)據當前的(de)(de)(de)(de)(de)市場情況以及(ji)成本核算，定出要銷售(shou)(shou)(shou)的(de)(de)(de)(de)(de)小區中的(de)(de)(de)(de)(de)銷售(shou)(shou)(shou)價(jia)(jia)格(ge)，這(zhe)個(ge)價(jia)(jia)格(ge)就是(shi)(shi)項目(mu)的(de)(de)(de)(de)(de)均(jun)(jun)(jun)價(jia)(jia)。一(yi)個(ge)樓(lou)(lou)(lou)盤在(zai)推(tui)向(xiang)市場時(shi)，先有“均(jun)(jun)(jun)價(jia)(jia)”，通過它來計算出每棟(dong)樓(lou)(lou)(lou)中的(de)(de)(de)(de)(de)每個(ge)單元戶型的(de)(de)(de)(de)(de)價(jia)(jia)位，它是(shi)(shi)整個(ge)樓(lou)(lou)(lou)盤銷售(shou)(shou)(shou)價(jia)(jia)格(ge)控(kong)制的(de)(de)(de)(de)(de)一(yi)個(ge)重要標準，是(shi)(shi)這(zhe)個(ge)樓(lou)(lou)(lou)盤售(shou)(shou)(shou)價(jia)(jia)的(de)(de)(de)(de)(de)平(ping)均(jun)(jun)(jun)值。根(gen)據這(zhe)個(ge)平(ping)均(jun)(jun)(jun)值，才是(shi)(shi)根(gen)據每棟(dong)樓(lou)(lou)(lou)在(zai)總(zong)平(ping)面(mian)中的(de)(de)(de)(de)(de)位置不(bu)(bu)同、朝向(xiang)不(bu)(bu)同、景觀(guan)不(bu)(bu)同等定出來的(de)(de)(de)(de)(de)價(jia)(jia)差系數(shu)。用(yong)擬(ni)定的(de)(de)(de)(de)(de)均(jun)(jun)(jun)價(jia)(jia)乘以每棟(dong)樓(lou)(lou)(lou)的(de)(de)(de)(de)(de)系數(shu)，得出這(zhe)棟(dong)樓(lou)(lou)(lou)的(de)(de)(de)(de)(de)銷售(shou)(shou)(shou)平(ping)均(jun)(jun)(jun)價(jia)(jia)。

2.樓(lou)盤起價(jia)：樓(lou)盤中相對位置不好的那一類房子的單價(jia)。起價(jia)房可能只有一套或(huo)一層，所以對購房者沒有太(tai)大的實際意義，只是參考價(jia)而已。

3.使(shi)用(yong)率：住宅套內凈面積即使(shi)用(yong)面積和住宅面積的比為(wei)使(shi)用(yong)率，一(yi)般高(gao)層塔樓(lou)(lou)在72%至(zhi)75%之(zhi)(zhi)間，板樓(lou)(lou)在78%至(zhi)80%之(zhi)(zhi)間。

4.實(shi)用(yong)(yong)率：實(shi)用(yong)(yong)率是套內建筑面積(ji)和住宅面積(ji)之比，大于使用(yong)(yong)率，因此，往(wang)往(wang)有開(kai)發(fa)商用(yong)(yong)實(shi)用(yong)(yong)率來吸引買房人。

5.建(jian)筑容積(ji)率：是指(zhi)項目規劃(hua)建(jian)設用(yong)地范(fan)(fan)圍內(nei)全部建(jian)筑面(mian)積(ji)與規劃(hua)建(jian)設用(yong)地面(mian)積(ji)之(zhi)比(bi)。建(jian)筑密度：即(ji)建(jian)筑覆蓋率，指(zhi)項目用(yong)地范(fan)(fan)圍內(nei)所(suo)有基底面(mian)積(ji)之(zhi)和與規劃(hua)建(jian)設用(yong)地之(zhi)比(bi)。綠化率：是指(zhi)規劃(hua)建(jian)設用(yong)地范(fan)(fan)圍內(nei)的綠地面(mian)積(ji)與規劃(hua)建(jian)設用(yong)地面(mian)積(ji)之(zhi)比(bi)。

6.房屋的產權

房屋產權指的(de)是房屋所(suo)(suo)(suo)有(you)者對房屋所(suo)(suo)(suo)擁有(you)的(de)完全所(suo)(suo)(suo)有(you)權，主要包括對房屋的(de)占有(you)，使用(yong)，處分和收(shou)益權。簡單說就(jiu)是擁有(you)使用(yong)該房屋，或(huo)出租(zu)該房屋獲(huo)取(qu)租(zu)金(jin)收(shou)入，出售該房屋獲(huo)取(qu)增值，將(jiang)該房屋抵押給銀行或(huo)其他組(zu)織(zhi)或(huo)個人(ren)進行融(rong)資或(huo)貸款(kuan)等權利。

7.印花稅

印(yin)花稅(shui)是對經(jing)濟(ji)活動和經(jing)濟(ji)交(jiao)往中書立、領受憑證征收(shou)的(de)一種稅(shui)。

1)征稅(shui)范圍(wei)及納(na)稅(shui)人。印花稅(shui)的課稅(shui)對象是(shi)房地產交易中的各種憑證。

2)稅(shui)(shui)率(lv)(lv)和計稅(shui)(shui)方法。房屋產權轉移書據，印花稅(shui)(shui)按合同(tong)額(e)萬(wan)分之五(wu)貼花。其(qi)應納稅(shui)(shui)額(e)的計算公式為：應納稅(shui)(shui)額(e)=計稅(shui)(shui)金額(e)×適用稅(shui)(shui)率(lv)(lv)。

3)納(na)(na)(na)稅地點、期限和繳(jiao)(jiao)納(na)(na)(na)方法。印花稅在應納(na)(na)(na)稅憑證(zheng)書立(li)領(ling)受時(shi)繳(jiao)(jiao)納(na)(na)(na)，合同在簽(qian)訂時(shi)繳(jiao)(jiao)納(na)(na)(na)，產權(quan)轉移書據在立(li)據時(shi)繳(jiao)(jiao)納(na)(na)(na)。

8.契稅

契稅是指(zhi)房屋所有權(quan)發生變更時(shi)，就當事(shi)人所訂契約按房價的一(yi)定比例向產(chan)權(quan)承受人征收的一(yi)次性稅收。它是對房地(di)產(chan)產(chan)權(quan)變動征收的一(yi)種專門(men)稅種。

房地產(chan)名詞解釋(shi)：低層、小(xiao)高層、多層、板(ban)式小(xiao)高層

低(di)(di)層：低(di)(di)層房(fang)(fang)屋是(shi)指高度低(di)(di)于或等于10米的(de)建筑物，一般是(shi)1-3層建筑物，如平房(fang)(fang)、別墅等。低(di)(di)層房(fang)(fang)屋一般建筑結構簡單，施工期短，建造成本低(di)(di)廉，給人以親切安寧、有天有地的(de)感(gan)覺，它的(de)舒適度、方(fang)便(bian)度和空間尺度優于高層。人們特別喜歡以此為住(zhu)宅。但是(shi)，低(di)(di)層房(fang)(fang)屋占地多(duo)，土地利用率低(di)(di)，特別是(shi)在寸土寸金的(de)城(cheng)市難以廣泛開發。

小(xiao)(xiao)高層(ceng)(ceng)： 人(ren)們一般把8層(ceng)(ceng)至(zhi)12、13層(ceng)(ceng)的建筑稱為“小(xiao)(xiao)高層(ceng)(ceng)”。小(xiao)(xiao)高層(ceng)(ceng)住宅一般采用(yong) 鋼(gang)筋混凝土結構，帶電梯。小(xiao)(xiao)高層(ceng)(ceng)有(you)多層(ceng)(ceng)親切(qie)安(an)寧、房型好、得房率高的特點，又有(you)普通高層(ceng)(ceng)結構強度(du)高、耐用(yong)年(nian)限(xian)高、景觀系數高，污染程度(du)低(di)等優(you)點，很受購房人(ren)歡迎。同(tong)時，小(xiao)(xiao)高層(ceng)(ceng)對(dui)土地(di)的利用(yong)率提高，土地(di)成(cheng)本相對(dui)下(xia)降(jiang)，很受房地(di)產開發商的青(qing)睞。所以，近年(nian)來(lai)中心城區小(xiao)(xiao)高層(ceng)(ceng)如(ru)雨后(hou)春(chun)筍，越(yue)(yue)來(lai)越(yue)(yue)多。

多(duo)(duo)層(ceng)(ceng)：多(duo)(duo)層(ceng)(ceng)房(fang)屋(wu)指高于(yu)(yu)10米、低(di)于(yu)(yu)或(huo)等于(yu)(yu)24米的建筑物。多(duo)(duo)層(ceng)(ceng)房(fang)屋(wu)一(yi)般(ban)(ban)為4 -8層(ceng)(ceng)，一(yi)般(ban)(ban)采用(yong)磚混結構(gou)，少(shao)數采用(yong)鋼筋混凝土結構(gou)。多(duo)(duo)層(ceng)(ceng)房(fang)屋(wu)一(yi)般(ban)(ban)規格(房(fang)型(xing))整齊(qi)，通風采光狀況好，空(kong)間緊湊而不閉(bi)塞。與高層(ceng)(ceng)相(xiang)比，多(duo)(duo)層(ceng)(ceng)房(fang)屋(wu)公用(yong)面積(ji)少(shao)，得房(fang)率相(xiang)應提(ti)高，這是很多(duo)(duo)人喜歡多(duo)(duo)層(ceng)(ceng)房(fang)屋(wu)的主要原因。

板式(shi)小高層(ceng)：　作(zuo)為(wei)住宅上的(de)新品種，板式(shi)小高層(ceng)目(mu)前沒有明(ming)確的(de)定義。一般說來(lai)，8至14層(ceng)、板式(shi)結構、帶電梯(ti)的(de)住宅樓被稱(cheng)為(wei)板式(shi)小高層(ceng)。

躍(yue)層(ceng)：躍(yue)層(ceng)住宅是一(yi)套住宅占兩個樓層(ceng)，有內部(bu)樓梯聯系(xi)上下(xia)層(ceng)；一(yi)般在首層(ceng)安排起居(ju)、廚房、餐廳、衛(wei)生(sheng)間，最好有一(yi)間臥室，二層(ceng)安排臥室、書房、衛(wei)生(sheng)間等。

復式：復式住宅(zhai)(zhai)在概念上是一層，但層高(gao)較普通的住宅(zhai)(zhai)高(gao)，可在局部掏出夾(jia)層，安(an)排臥室或書(shu)房等內(nei)容(rong)，用樓梯(ti)聯系上下(xia)。其目(mu)的是提高(gao)住宅(zhai)(zhai)空間利用率。

房地產名詞解釋：套內建筑面(mian)積

成套房屋的套內建筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)由(you)套內房屋使用面(mian)(mian)積(ji)(ji)，套內墻體面(mian)(mian)積(ji)(ji)，套內陽臺建筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)三部分組成。

1、套(tao)內(nei)的使用面積(GB/T 17986.1-2000 B1.2)：

套內(nei)房(fang)屋(wu)使(shi)(shi)用(yong)面積為(wei)套內(nei)房(fang)屋(wu)使(shi)(shi)用(yong)空間的(de)面積，以水平投影面積按(an)以下規定計(ji)算：

a.套(tao)內房屋(wu)使用面(mian)積為套(tao)內臥室(shi)、起(qi)居室(shi)、過(guo)廳、過(guo)道、廚房、衛生間、廁所(suo)、儲藏室(shi)、壁(bi)櫥等空間面(mian)積的總和(he)。

b.套內(nei)內(nei)部樓(lou)梯按自然層(ceng)數的面積總(zong)和計入使用面積。

c.不(bu)包括含在結構(gou)面積內的套內內部煙(yan)囪、通風(feng)道、管道井均計入使(shi)用面積。

d.內墻面(mian)裝飾(shi)厚度計入使用面(mian)積。

2、套(tao)內墻體面積(GB/T 17986.1-2000 B1.3)：

套內(nei)墻(qiang)體(ti)面(mian)(mian)積(ji)是套內(nei)使用空(kong)間周圍的(de)(de)維護或承重墻(qiang)體(ti)或其(qi)他承重支撐(cheng)體(ti)所占的(de)(de)面(mian)(mian)積(ji)，其(qi)中各套之間的(de)(de)分(fen)隔(ge)(ge)墻(qiang)和套與公共建筑空(kong)間的(de)(de)分(fen)隔(ge)(ge)以及(ji)外墻(qiang)(包括山墻(qiang))等共有墻(qiang)，均(jun)按水平(ping)投影面(mian)(mian)積(ji)的(de)(de)一半計入(ru)套內(nei)墻(qiang)體(ti)面(mian)(mian)積(ji)。套內(nei)自由(you)墻(qiang)體(ti)按水平(ping)投影面(mian)(mian)積(ji)全(quan)部(bu)計入(ru)套內(nei)墻(qiang)體(ti)面(mian)(mian)積(ji)。

3、套內陽臺建筑面積(GB/T 17986.1-2000 B1.4)：

套內(nei)陽(yang)臺(tai)建(jian)筑面積(ji)均按(an)陽(yang)臺(tai)外(wai)圍(wei)與房屋外(wai)墻之間的水平投(tou)影面積(ji)計(ji)算(suan)。其(qi)中封閉的陽(yang)臺(tai)按(an)水平投(tou)影全部計(ji)算(suan)建(jian)筑面積(ji)，未封閉的陽(yang)臺(tai)按(an)水平投(tou)影的一半(ban)計(ji)算(suan)建(jian)筑面積(ji)。

附：房屋的共有建筑面積(GB/T 17986.1-2000 B1.4)：

房(fang)(fang)屋共有建(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)(ji)(ji)系指(zhi)各產(chan)權業主共同占有或共同占有或共同使用(yong)的(de)建(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)(ji)(ji)。共有建(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)(ji)(ji)的(de)內容包括：電梯井、管(guan)道(dao)(dao)(dao)井、樓梯間(jian)、垃圾道(dao)(dao)(dao)、變電室、設(she)備間(jian)、公(gong)共門廳、過(guo)道(dao)(dao)(dao)、地下室、值班警(jing)衛室等，以及(ji)為(wei)整棟服務的(de)公(gong)共用(yong)房(fang)(fang)和(he)管(guan)理用(yong)房(fang)(fang)的(de)建(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)(ji)(ji)，以水平投影面(mian)積(ji)(ji)(ji)計算。

共有建(jian)筑(zhu)面積還(huan)包括(kuo)(kuo)套與公共建(jian)筑(zhu)空間之(zhi)間分隔墻(qiang)，以及(ji)外墻(qiang)(包括(kuo)(kuo)山墻(qiang))水平投影面積一半的建(jian)筑(zhu)面積。

獨立使用的(de)地下(xia)室(shi)(shi)、車(che)棚、車(che)庫、為多棟(dong)服(fu)務的(de)警衛室(shi)(shi)，管(guan)理用房(fang)，作為人防工程(cheng)的(de)地下(xia)室(shi)(shi)都不(bu)計入共有建筑面(mian)積。